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Hauskauf statt Grundstück?

Dem Bauherrn wurde es dann doch etwas schwer ums Herz, als der Abrissbagger kam. Immerhin haben das jetzt alte Haus seine Großeltern gebaut und bis zuletzt drin gelebt. Bestimmt kein leichter Abschied. Doch ein Umbau kam nicht in Frage, die eigenen Wohnwünsche waren gänzlich anders, als das vorgegebene Häuschen. Einzig der Standort entsprach den Vorstellungen des Bauherrn und nach jahrelangen Suchen nach einem idealen und leistbaren Grundstück wurde die Variante „Abbruch des bestehenden Gebäudes“ gewählt. Ein Weg, den in Kitzbühel immer mehr Bauwillige gehen.

Den idealen Bauplatz findet man nicht an jeder Ecke und aufgrund der derzeitigen Grundstückssituation wird es für Kaufinteressenten immer schwieriger, unbebaute Grundstücke zu erwerben. Abgesehen von den natürlichen Gegebenheiten, dass im alpinen Siedlungsgebiet zur Bebauung geeignete Grundflächen nur eingeschränkt verfügbar sind, verringert sich das Angebot an freien Grundstücken natürlich mit jedem Neubau. Es gelangt aber auch nicht jedes freie Grundstück auf den Markt, denn Grundeigentümer halten zum Teil ihre Liegenschaften zurück, um sie entweder selber zu bebauen oder für die nächste Generation zu bewahren. Freie Grundstücke dienen den Eigentümern aber auch einfach als Geldanlage, da gerade in der Region Kitzbühel in den letzten Jahren Grundstücke wesentlich höhere Wertsteigerungen erfahren haben, als herkömmliche Geldanlagen. 

Aufgrund der topografischen Lage der Gemeinden (Siedlungsraum) ist Bauland nur begrenzt verfügbar. Eine rigorose Widmungspolitik der Gemeinden führt weiters dazu, dass kaum mehr neue Grundstücke als Bauland ausgewiesen werden. Und wenn Grundstücke neu als Bauland gewidmet werden, ist meist ein sogenannten „Raumordnungsvertrag“  abzuschließen. Dieser besagt im Wesentlichen, dass das Grundstück binnen 5 Jahren zu bebauen ist und das Haus dann über 15 Jahre nur durch den begünstigten Käufer und seiner Familie genutzt und nicht vermietet werden darf. Bei einem Verkauf hat die Gemeinde außerdem ein Vorkaufsrecht zu einem, meist erheblich unter dem Marktniveau gelegenen Rückkaufpreis.

Aufgrund dieser Umstände werden als Ausweg aus dieser Situation des nahezu „ausverkauften“ Grundstücksmarktes immer öfter bebaute Liegenschaften erworben. Dies jedoch nicht, um den Gebäudebestand zu sanieren oder umzubauen, sondern um diesen abzutragen und auf dem dann unverbauten Grundstück ein neues Gebäude zu errichten. 

Das hat den großen Vorteil gegenüber einer Sanierung, dass der Bauherr und damit die individuelle Planung an keine bestehende Gebäudestruktur gebunden ist. Und oft bieten gerade die Grundstücke, auf denen Altbestände stehen, eine komplette Erschließung und gute Infrastruktur, sprich: kurze Wege zu all den Dingen und Dienstleistungen, die man im Alltag benötigt. Ein wesentlicher und wichtiger Aspekt für den Abbruch eines bestehenden Gebäudes ist zudem der Ausweg aus der Bebauungsverpflichtung. Denn man braucht das jetzt unverbaute Grundstück nicht innerhalb einer bestimmter Zeiten zu bebauen und kann so auch Liegenschaften als Anlageinvestition, ohne Bauverpflichtung innerhalb bestimmter Fristen, kaufen.

Die Erschließungskosten für den Neubau sind durch Anrechnung bereits für den Altbestand bezahlter Erschließungsbeiträge zum Teil erheblich reduziert. Die Nachteile eines Gebäudeabbruches bestehen vor allem in den zusätzlichen Kosten für den Abriss samt Abtransport und Deponierung des Abbruchmaterials. Die Abbruch- und Entsorgungskosten bewegen sich für übliche Einfamilienhäuser meist im Bereich zwischen EUR 30.000,-- und EUR 60.000,--. Diese Zusatzkosten haben mit steigenden Gesamtkaufpreisen einen immer geringeren prozentuellen Anteil und bewegen sich bei Kaufpreisen über EUR 1,0 Mio nur mehr im einstelligen Prozentbereich.
Wenn Sie daher schon lange vergeblich auf der Suche nach einem Grundstück sind, überlegen Sie sich doch auch die Alternative des Ankaufes einer Liegenschaft mit Altbestand! Je höher der Investitionsspielraum des Käufers, umso größere Chancen haben Sie auf diesem Wege, zu Ihrem „unbebauten“ Grundstück zu kommen. Aber auch hier gilt: prüfen Sie sämtliche Umstände vor einem Ankauf genau, um alle rechtlichen und technischen Aspekte zu berücksichtigen, um vor unliebsamen Überraschungen gefeit zu sein.

Kontakt:
Dr. Christian Neumayr MRICS

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