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Immobilienmarktbericht Kitzbühel 2012/13

Die ungebrochene Attraktivität des Kitzbüheler Immobilienmarktes ist nach wie vor gegeben. Dies bestätigt auch der Kitzbüheler Immobilienpreisindex (KIX), der von mir aufgrund laufend erhobener Immobilienkaufverträge erstellt wird. Die ungebrochen anhaltende Nachfrage nach Immobilien betrifft nicht nur die Stadt Kitzbühel, sondern natürlich auch die unmittelbaren Umfeldgemeinden Reith, Aurach, und Kirchberg. Nach wie vor entwickeln sich Immobilien im gesamten Bezirk Kitzbühel ausgesprochen attraktiv.

Auch zukünftig ist damit nicht zu rechnen, dass sich an dieser Situation etwas ändern wird. Das Angebot an Immobilien ist alleine schon aufgrund der geografischen Situation begrenzt. Dazu kommen noch vermehrte politische und raumordnerische Beschränkungen, durch welche sich das Angebot weiter reduziert und sich somit auf die frei verkäuflichen Objekten weiter preis- und wertsteigernd auswirken wird.

 

Trends und Tendenzen in Kitzbühel

Bei den höchstpreisigen Baugrundstücken in der Region Kitzbühel (samt Reith und Aurach) steigen die Preise zwar weiterhin deutlich, aber nicht mehr so rasant wie in den Jahren vor der Finanzkrise 2008.

Sowieso macht es sich speziell bei den Baugrundstücken bemerkbar, dass sich das auf dem Markt verfügbare Angebot verknappt, da immer weniger unbebaute Grundstücksflächen zum freien Verkauf gelangen. Neuwidmungen werden fast ausschließlich mit Raumordnungsbeschränkungen belegt und sind daher nicht mehr frei handelbar. Auf solchen Grundstücken dürfen nur mehr Einheimische bauen oder sie werden mit Wohnanlagen für Einheimische bebaut.

Verstärkt hat sich dagegen der Trend, bebaute Grundstücke zu erwerben, den nicht mehr zeitgemäßen Altbestand, welcher oftmals nicht älter als 30-40 Jahre ist, abzubrechen und das dann freie Grundstück nach individuellen Vorstellungen zu bebauen.

Exklusive Liegenschaften in besten Lagen werden zu immer höheren Preisen gehandelt. Bei diesen Immobilien steht Lage, Ausstattung und Umfeld im Vordergrund. Konnte man die Verkäufe solcher Immobilien über € 5 Mio vor 2008 noch an einer Hand abzählen, so werden zwischenzeitlich jährlich bereits mehrere Objekte um über € 10 Mio verkauft.

 

Entwicklung im gesamten Bezirk Kitzbühel

Die Immobilienpreise steigen im gesamten Bezirk. Je höher sich die Preise in der Stadt Kitzbühel entwickeln, umso rascher sind diese Trends auch in den umliegenden Gemeinden spürbar. Das betrifft nicht nur Grundstücke, sondern auch Wohnungen. Der Grund liegt neben den allgemein gestiegenen Bau- und Herstellungskosten auch in der erhöhten Nachfrage aufgrund von Abwanderungsbewegungen aus dem Raum Kitzbühel in die umliegenden Gemeinden.

Verstärkt hat sich der Nachfragetrend auch in der Region Pillersee (Fieberbrunn, St. Ulrich, St. Jakob und Hochfilzen). Wenn auch die absoluten Preise gegenüber dem Kitzbüheler Immobilienpreisniveau relativ günstig erscheinen, haben doch in den letzten Jahren Preissteigerungen jenseits von 10% pro Jahr stattgefunden.

 

Kommunale Maßnahmen

Um Siedlungsraum und leistbare Baugrundstücke für Ortsansässige zu schaffen, wird von den Gemeinden verstärkt auf das Instrument von sogenannten „Raumordnungsverträgen“ zurückgegriffen. Dadurch wird Einheimischen relativ günstig Baugrund zur Verfügung gestellt. Im Gegenzug werden aber massive Beschränkungen (z.B. Hauptwohnsitzverpflichtung, Rückkaufsrechte der Gemeinde auf 15 Jahre, etc.) auferlegt. Auch dieser Trend wird sich verstärken, neue Umwidmungen in Bauland werden immer seltener ohne solche Auflagen erfolgen. Die Politik ist hier gefordert, entsprechende Maßnahmen zu setzten, um sozial ausgewogene, aber auch touristisch verträgliche Entwicklungen zu ermöglichen.

Abschließend muss auch festgehalten werden, dass die große Nachfrage nach Immobilien im Bezirk Kitzbühel auch ein Zeichen für die Attraktivität der Region und die hohe Lebensqualität ist. Und die durch die Immobilien-Investitionen ausgelöste Wertschöpfung kommt letztendlich allen, wenn schon nicht unmittelbar, so zumindest mittelbar in Form eines adäquaten Arbeitsplatzangebotes zugute.

 

© Dr. Christian Neumayr MRICS
Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors
Immobilientreuhänder und Gerichtssachverständiger
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