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Immobilienpreise Kitzbühel - St. Moritz - Cortina

In einer umfassenden Studie hat sich mein Büro mit der Immobilienmarktpositionierung von Kitzbühel im internationalen Vergleich beschäftigt. Dabei wurden neben der Kitzbüheler Marktsituation auch ausführlich die Immobilienmärkte von Cortina d'Ampezzo (Italien) und St. Moritz (Schweiz) untersucht.

Herausgekommen ist eine über 30seitige Studie, welche neben der Preissituation auch auf die mit der Freizeitwohnsitzproblematik verbundenen kommunalen Auswirkungen, vor allem auf die ortsansässige Wohnbevölkerung ausführlich eingeht. Das Ergebnis der Studie fließt in die Arbeit und Vortragstätigkeit von Dr. Christian Neumayr ein, ein Überblick über die Inhalte wird aber nachstehend gegeben.

Ein Gegenüberstellen der Regionaldaten (vgl. Tabelle 1) lässt erkennen, dass die drei Gemeinden bezüglich der Einwohnerzahl eine ähnliche Größe haben.

Wenngleich die Vergleichszahlen aus unterschiedlichen Quellen stammen und dadurch keine mathematisch exakten Ergebnisse vorliegen, kann grob gesagt werden, dass sich die drei Vergleichsorte im Verhältnis von Einwohnerzahl und Zahl der Gästebetten eklatant unterscheiden. Ist dieses Verhältnis in Kitzbühel in etwa gleich, so gibt es in St. Moritz mehr als doppelt so viele, und in Cortina ist nahezu die vierfache Anzahl an Gästebetten gegeben.
Als Gemeinsamkeit lässt sich daraus ableiten, dass der Tourismus mit Abstand der wichtigste Einkommenszweig und der bedeutendste Arbeitgeber in den jeweils verglichenen Regionen ist. Ein wesentliches Element dieser Studie ist, dass alle drei verglichenen Topregionen in Bezug auf Wohnimmobilien einen starken Nachfragermarkt darstellen, woraus das hohe Immobilienpreisniveau resultiert.

In allen drei Regionen wird das Preisniveau für Wohnimmobilien durch das Kaufinteresse und die Kaufkraft von Nichteinheimischen dominiert. Investoren – hauptsächlich Private – bezahlen Kaufpreise, welche von den Einheimischen nicht finanzierbar sind. Der Preisdruck auswärtiger Investoren hat zur Folge, dass die einheimische Bevölkerung kaum in der Lage ist, Immobilien zu erwerben, da es ihnen nicht möglich ist, die hohen, oftmals von Liebhaberei und Spekulation dominierten Preise zu bezahlen. Die Politik hat diese Problematiken überall erkannt und versucht, entsprechende Gegenmaßnahmen zu treffen.

Trotzdem sind alle drei Regionen mit einem Bevölkerungsrückgang konfrontiert, aufgrund von Abwanderungen und Absiedlungen der einheimischen Bevölkerung in die umliegenden Nachbarorte. Dieser Trend setzte Mitte der 1970er Jahre ein, als auch eine verstärkte Nachfrage an Zweitwohnsitzen begonnen hat. Wie in Grafik 1 ersichtlich, war in Cortina, der Vergleichskommune mit absolut und relativ gesehen den meisten Gästebetten, die massivste Abwanderung gegeben. Tendenziell nimmt in allen drei Topdestinationen die Wohnbevölkerung ab, wenngleich dieser Rückgang sich die letzten Jahre abgeschwächt hat, wie auch aus nachfolgender Grafik ersichtlich ist.

Grafik 1: Vergleich der Bevölkerungsentwicklung

Quelle: Dr. Christian Neumayr, 2010

Die Käuferklientel von Immobilien im Raum St. Moritz ist International, mit Schwerpunkt Italien/Deutschland/Schweiz, in Cortina hauptsächlich Italienisch und in Kitzbühel Mitteleuropäisch, mit Schwerpunkt Deutschland.

Für die Entwicklung zum Tourismusort war historisch betrachtet auch die gute Erreichbarkeit (Verkehrsanbindung) von wesentlicher Bedeutung. Mit dem Flugplatz Engadin Airport in Samedan kann aber St. Moritz heute einen zusätzlichen Faktor bezüglich schneller, auch internationaler Erreichbarkeit aufweisen!

Die Regionalpolitik ist in allen drei betrachteten Kommunen in den letzten Jahren immer mehr bemüht, dem Preisanstieg, der Zweitwohnsitzvermehrung und der Abwanderung entgegen zu wirken. Es wurde erkannt, wie wichtig für die Attraktivität eines Ortes ein pulsierendes Leben auch abseits der touristischen Hochsaisonen ist. In allen drei Vergleichsdestinationen gibt es verstärkte Bemühungen, erschwingliche und attraktive Wohnungen und Baugrundstücke für Einheimische zur Verfügung zu stellen.
Um zukünftige Spekulationen zu verhindern, werden gleichzeitig den neuen, einheimischen Eigentümer massive Beschränkungen der Verfügungsmacht über ihre Immobilie auferlegt.
So werden in allen verglichenen Kommunen - mit zwar unterschiedlichen Mitteln - den einheimischen Käufern Vorkaufsrechte, Rückfallsrechte oder ähnliche Beschränkungen zugunsten der Kommune auferlegt, um zu verhindern, dass die günstig/gefördert erworbenen Immobilien zukünftig spekulativ veräußert werden.
Gleichzeitig muss aber zur Kenntnis genommen werden, dass trotz aller politischen Bemühungen die wirtschaftlich-finanziellen Kräfte stärker sind. In keiner Region ist es gelungen, den Preissteigerungen am Immobilienmarkt nachhaltig entgegenzuwirken. Denn kein Liegenschaftseigentümer wird an einen Einheimischen verkaufen, wenn er von Nichtansässigen deutlich mehr erlöst.

Sofern Abwandernde ihre Immobilien zu hohen Kaufpreisen veräußern konnten, sind diese in der Lage, in den Umlandgemeinden, wo sie sich niederlassen, wiederum hohe Preise zu bezahlen („Pyramideneffekt“) und tragen in der Folge auch hier zu einem Ansteigen des Immobilienpreisniveaus bei. Die Umlandgemeinden gewinnen durch den beschränkten Nachfragemarkt in den „Hot Spot-Gebieten“ aber auch bei den nichteinheimischen Käufern an Attraktivität, was letztendlich auch zu in einem weiteren Ansteigen der Immobilienpreise führt.
Dieser Pyramideneffekt, mit all seinen positiven und negativen Auswirkungen, ist in allen drei Regionen nachweisbar.

Ein internationaler Vergleich der Immobilienpreise macht deutlich, dass es letztendlich für jede Immobilie - was immer sie auch kostet - einen Käufer gibt, der in der jeweiligen Region investieren will. Auf Kitzbühel bezogen, können diese Daten in die Richtung dahingehend interpretiert werden, dass – sofern Kitzbühel weiterhin attraktiv („in“) bleibt, es noch genügend Freiraum für weitere Preissteigerungen gibt. Speziell die knappe Verfügbarkeit an Luxusimmobilien in absoluten Toplagen lässt die Preise wahrscheinlich weiterhin in noch nicht abschätzbare Höhen klettern. Eine Trendumkehr ist zumindest aus heutiger Sicht nicht erkennbar.

Zusammenfassen kann ausgeführt werden, dass an allen drei verglichenen Standorten annähernd die gleichen Verhältnisse und Umstände bestehen.

  • Alle Destinationen sind schon seit langer Zeit hochtouristisch und Immobilien stark nachgefragt.
  • Die Immobilienpreise sind an allen drei Standorten schon seit jeher stetig angestiegen und es ist kein Ende der Preissteigerungsentwicklung absehbar.
  • Die einheimische Wohnbevölkerung wird durch auswärtige Immobilienkäufer weiterhin verdrängt (Abwanderung).
  • Die Politik setzt massive Gegenmaßnahmen um die Preisauftriebe und die Abwanderung zu bremsen.
  • Diese können jedoch die Marktmechanismen von Angebot und Nachfrage und die Macht des Finanzkapitals nicht außer Kraft setzten und sind daher bestenfalls mäßig erfolgreich.
  • Die Verdrängung der einheimischen Bevölkerung in die Umlandgemeinden hat ein Ansteigen des Preisniveaus dort zur Folge, trägt aber auch zu Attraktivitätssteigerungen dieser Umlandgemeinden bei.
  • Finanzstarke Immobilieninvestoren bringen ein enormes wirtschaftliches Wachstum in die Region, wovon alle mit der Immobilien- und Baubranche verbundenen Unternehmen und Dienstleister profitieren. Die Bevölkerung hat dadurch die Möglichkeit, in der Region adäquate Arbeit zu finden, hochqualitatives Handwerk auszuüben und ist nicht zur Arbeitsmigration gezwungen.

© Dr. Christian Neumayr  MRICS

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