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Liebhaber- oder Luxusimmobilie

Bewertung und Wertentwicklung von Luxusimmobilien; und welche Folgen hat eine Fehleinschätzung?

Im Rahmen einer Reihe bundesweiter Podiumsdiskussionen informierte und diskutierte am 28.09.2007 eine hochkarätige Runde des Gutachternetzwerkes „DieImmobilienbewerter" beim Stanglwirt in Going über Fragen der Einschätzung und Bewertung von Luxusimmobilien und die Abgrenzung zur Liebhaberei.

Beispiel:
Ein angesehener Geschäftsmann verstirbt und hinterlässt seinen Kindern ein Feriendomizil in Kitzbühel mit 1000 m² Grund. Im Zuge der Erbaufteilung wollen sich die Erben die Kosten eines Schätzgutachtens für das Ferienhaus ersparen. Da es sich um ein altes Gebäude abseits des Stadtzentrums handelt, wird der durchschnittliche Grundstückswert im Internet mit EUR 600,--/m² recherchiert.

Die Erben vereinbaren, dass der Sohn die Liegenschaft mit einem Wert von EUR 600.000,-- übernimmt und seine beiden Schwestern mit je EUR 200.000,-- ausbezahlt.

In der Folge verkauft der Sohn die Liegenschaft. Bei den Verkaufsverhandlungen stellt sich heraus, dass sich die Liegenschaft tatsächlich abseits vom Stadtzentrum, aber auf der sogenannten Bichlalm, der Nobelgegend Kitzbühels befindet. Weil der Vater ein korrekter Geschäftsmann war, hat er sogar einen gültigen Freizeitwohnsitz angemeldet. Die Liegenschaft erzielt daher beim Verkauf einen Erlös von EUR 1,8 Mio.

Hätten die Erben einen, mit den örtlichen Verhältnissen vertrauten, gerichtlich beeideten Sachverständigen mit der Bewertung beauftrag, hätte jede Schwester statt EUR 200.000,-- EUR 600.000,-- erhalten. Die vermeintliche Kostenersparnis hat sich für die Schwestern als fataler Fehler heraus gestellt.

Über diese und andere wichtige Fragen der Immobilienbewertung wurde ein interessiertes Publikum bei einer hochkarätigen Podiumsdiskussion am 28.09.2007 beim Stanglwirt von den Mitgliedern der österreichweiten Gutachtergruppe „DieImmobilienbewerter" informiert. Schwerpunkt der Diskussion waren die Unterschiede zwischen Liebhaber- und sogenannten Luxusimmobilien. Denn es macht einen Unterschied, ob eine Investition in eine Luxusimmobilie oder in eine Liebhaberimmobilie erfolgt. Bei einem Liebhaberobjekt besteht bei einem Weiterverkauf die Gefahr, dass der einst bezahlte Kaufpreis nicht mehr erzielt wird.

Im Gegensatz dazu ist bei Luxusimmobilien von einer Werthaltigkeit auszugehen und kann mit Wertsteigerungen gerechnet werden. Luxusimmobilien liegen ausschließlich in Toplagen, verfügen über sehr große Grundstücks- und Wohnflächen und eine exquisite Ausstattung. Wenn auch das prominente Umfeld passt, werden für derartige Objekte regelmäßig Spitzenpreise bezahlt. Solche Immobilien verlieren auch in Zeiten von Werteinbrüchen kaum an Wert, sondern erweisen sich als sehr preisverfallsresistent.

Wenn daher für eine Wohnung EUR 12.000,--/m² bezahlt wird, für ein Grundstück EUR 2.000,--/m² oder für eine Villa EUR 7,0 Mio muss sich für den Gutachter die Frage stellen: Handelt es sich dabei um Liebhaberei oder einfach um eine sogenannte Luxusimmobilie?
Dies ist keineswegs eine akademische Frage! Eine falsche Einschätzung dieser Umstände kann fatale finanzielle Auswirkungen haben.
Man denke auch an die Folgen, wenn die Bank eine Hypothek auf eine angebliche Luxusimmobilie gewährt, und beim Verkauf stellt sich heraus, dass der Erlös nicht einmal die Restschulden abdeckt, weil es sich um ein reines Liebhaberobjekt handelt.

Als Kernaussage der Gutachterdiskussion „DieImmobilienbewerter" hat sich ergeben, dass die Höchstpreise für Luxusimmobilien nicht automatisch als Liebhaberei eingestuft werden dürfen. Vielmehr ist eine differenzierte Betrachtung, sowohl der Immobilie als auch des Preisniveaus erforderlich.

Neben einer Toplage ist für Luxusimmobilien typisch, dass die meisten der nachfolgenden Faktoren deutlich über dem Durchschnittsniveau liegen:

  • Große bis übergroße Grundstücksfläche bei Einfamilienwohnhäuser ab 1500 m² ohne Begrenzung nach oben
  • Großzügiges Raumangebot Wohnfläche über 400 m², zum Teil bis 1500 m² inklusive Gästebereich, Bedienstetenwohnung, etc.
  • Exklusive Ausstattung Sauna/Wellnessbereich, Hallen- bzw. Freischwimmbad, mehrere Bäder, Lift und natürlich bester Bau- und Materialqualität
  • Hoher Kaufpreis welcher nur von einem kleine, meist überregionalen Klientel bezahlt wird
    Prominentes Umfeld; die Ansiedlung einer prominenten Persönlichkeit in einer guten Lage führt regelmäßig zu zusätzlichen Wertsteigerungen.

Liebhaberimmobilien unterscheiden sich von Luxusimmobilien meist darin, dass für erstere ein überdurchschnittlich hoher Kaufpreis bezahlt wird, welcher in persönlichen Gründen motiviert ist (Liebhaberei), die anderen Faktoren aber nicht oder nur untergeordnet gegeben sind.

Preise für Luxusimmobilien werden regelmäßig am Immobilienmarkt bezahlt, d.h. können mehrmals am Markt nachvollzogen werden.
Höchstpreise für Liebhaberimmobilien werden aus ideellen Wertzumessungen bzw. aus persönlicher Vorliebe bezahlt. Um Liebhaberei handelt es sich, wenn beispielsweise ein Musikliebhaber bereit ist, erheblich mehr für ein Objekt, in welchem einst Mozart gewohnt hat, zu bezahlen als ein „durchschnittlicher" Immobilienkäufer bereit ist hiefür auszugeben.

Sinn und Zweck solcher, in regelmäßigen Abständen stattfindenden Podiumsdiskussionen der Gutachtergruppe „DieImmobilienbewerter" ist auch ein regelmäßiger Informationsaustausch zwischen den Teilnehmern über bewertungsrelevante Themen, der letztendlich den Auftraggebern in hochwertigen Gutachten zugute kommt.

Bei der Sachverständigengruppe „DieImmobilienbewerter" handelt es sich um gerichtlich beeidete Sachverständige, welche über jahrelange Erfahrung und beste Ortskenntnisse verfügen und aufgrund ihrer Vernetzung (bis in den CEE-Raum) in der Lage sind, auch Spezialimmobilien überregional und marktgerecht zu bewerten.

Link: www.dieimmobilienbewerter.at

© Dr. Christian Neumayr

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