1. Alleineigentum

Die ideale Form des Eigentums ist das Alleineigentum. Der Eigentümer kann im Rahmen seines Eigentumsrechtes über seiner Immobilie frei verfügen, kann schalten und walten, verkaufen, belasten und vermieten, ohne jemanden fragen zu müssen. Für Bebauung, Abbruch, Umbau wird (abgesehen von Behördengenehmigungen) niemandes Zustimmung gebraucht.

2. Schlichtes Miteigentum

Schwieriger hat es da schon der Miteigentümer. Eine Liegenschaft als Ganzes gehört zwei oder mehreren Eigentümern, rechtlich gesehen gibt es keine Eigentumszuweisung! Der Miteigentümer besitzt nur einem ideellen Anteil (z.B. ¼ oder ½-) an der Gesamtliegenschaft ist. Er kann zwar seinen Anteil belasten und veräußern, in der sonstigen Verfügungsmacht ist der schlichte Miteigentümer allerdings sehr beschränkt. Bei Umbauten und Veränderungen, etc. ist das Einverständnis der restlichen Miteigentümer notwendig. Denn beim schlichten Miteigentum ist nur das Eigentumsrecht geteilt und nicht die Sache (= Immobilie) selber. Und wenn jemand (von einem Miteigentümer dessen) Miteigentumsanteil erwirbt, wird auch er nur wieder schlichter Miteigentümer.

3. Wohnungseigentum

Unter Wohnungseigentum versteht man das Recht, eine bestimmte Wohnung (Eigentumswohnung) oder eine Räumlichkeit (Geschäftsraum) oder KFZ-Stellplatz ausschließlich zu nutzen und hierüber frei zu verfügen. Insoweit es sein Wohnungseigentum betrifft, ist der Eigentümer alleine verfügungsberechtigt. Der Wohnungseigentümer ist zusätzlich Miteigentümer (im Verhältnis seiner Anteile) an der gesamten Liegenschaft und den allgemeinen Teilen, wie Stiegenhaus, Außenmauern, Dach, etc. Beschränkt ist der Wohnungseigentümer insoferne, als er nicht andere Miteigentümer beeinträchtigen, oder es Allgemeinanlagen betreffen darf. Er darf beispielsweise nicht eigenmächtig ein Lüftungsloch in die Außenwand bohren, einen Balkon dazu bauen, seine Fenster vergrößern oder eine Leitung durch die Nachbarwohnung ziehen, aber auch nicht in einem Wohnhaus die ganze Nacht Schlagzeug spielen.

Sonderform Eigentümerpartnerschaft

Eine Spezialform des Wohnungseigentums ist die Eigentümerpartnerschaft, womit ermöglicht wird, dass zwei natürliche Personen gemeinsam Eigentümer einer Eigentumswohnung werden können. Belastungen und Veräußerungen dürfen hier nur von beiden Partnern gemeinsam erfolgen.

Fazit

Zurück zum Beispiel der Schwestern: Der Verkauf des Miteigentumsanteiles durch eine der Schwestern ist grundsätzlich möglich. Der Käufer wird allerdings auch wiederum nur ideeller Miteigentümer werden.

Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden, sollte daher bei allen Kaufüberlegungen rechtszeitig die aktuelle Eigentumssituation geprüft, und fachlich versierter Rat (z.B. durch Rechtsanwalt oder Notar) eingeholt werden.

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1. GUT GEPLANT IST HALB VERKAUFT

Die wenigsten privaten Immobilenverkäufer machen sich Gedanken über den eigentlichen Verkaufsprozess. Dabei handelt es sich beim Immobilienverkauf meist um einen Vorgang von großer finanzieller Tragweite. Deshalb ist es gerade im Vorfeld wichtig, sich über folgende Punkte klar zu sein:

1. Bis wann will ich meinen Immobilienverkauf abgeschlossen haben?
2. Wie setze ich den Angebotspreis an?
3. Welche Medien nutze ich zur Bewerbung meiner Immobilie?
4. Wie viel Zeit kann ich persönlich für den Verkauf bereitstellen und wie stelle ich meine Erreichbarkeit sicher?
5. Oder will ich den Verkauf durch Fachleute abwickeln lassen?

Sind diese Fragen geklärt, ist schon viel gewonnen!

2. Den Preis der Immobilie festlegen

Immobilien sind sehr individuell. Das macht es schwer, ihren Wert marktgerecht zu bestimmen. Beim Verkauf richtet sich der Preis allein nach der Nachfrage am Markt und die kann, speziell im Bereich Kitzbühel, bei verschiedenen Lagen sehr unterschiedlich sein! Den richtigen Angebotspreis festzulegen ist einer der wichtigsten Punkte bei den Vorbereitungen des Immobilienverkaufes. Der Verkaufspreis hat großen Einfluss auf die Dauer der Verkaufsbemühungen. Anbieter versuchen verständlicherweise, das Maximale aus ihrer Immobilie heraus zu holen und bieten diese oft zu weit überhöhten Preisen an. Die Praxis zeigt jedoch, dass das meistens nicht zum Erfolg führt – im Gegenteil!

Denn Immobilienkäufer beobachten den Markt und die einzelnen Angebote sehr genau. Und wenn nun eine Immobilie wegen Überteuerung zu lange angeboten wird, kommt sehr leicht die Meinung auf, dass mit dem Objekt selber etwas nicht stimmen kann. Außerdem, wer möchte schon eine Immobilie kaufen, die ein „Ladenhüter“ ist? Ist der Angebotspreis also zu hoch und somit nicht marktgerecht, wird der Verkauf erheblich erschwert und manchmal sogar unmöglich gemacht. Ist der Preis zu niedrig – auch das kommt vor – verschenken Sie bares Geld. Wenn Sie im Zweifel sind, wie viel Sie für Ihre Immobilie verlangen können, wenden Sie sich an einen Fachmann, es geht schließlich um viel Geld.

3. keine falschen erwartungen wecken!

Die Anzeige ist die Türe zum Immobilienverkauf! Immobilienkäufer sind kritisch und vergleichen die Angebote genau. Dementsprechend wichtig ist, die Anzeigentexte korrekt zu formulieren und nicht reißerisch oder langweilig zu gestalten. Auf keinen Fall dürfen falsche Angaben gemacht werden (das kann zu Haftungsproblemen führen) oder überschäumende Argumente gebraucht werden. Das schafft beim Interessenten oft falsche Vorstellungen über die Einrichtung oder den Zustand des Objektes. Geschmäcker sind nun mal verschieden und wenn der Interessent erst einmal ein Bild im Kopf hat und dieses mit der Realität nicht im Einklang steht, wird er bei der Besichtigung enttäuscht sein. Dies hinterlässt den Eindruck, falsch informiert worden zu sein – eine schlechte Ausgangsposition für einen erfolgreichen Abschluss!

Achtung: Vergessen Sie nicht, auch die objektbezogenen Energiekennzahlen zu veröffentlichen, denn bei Unterlassen drohen Verwaltungsstrafe. 

Weiters ist es wichtig, sich zu überlegen, wo die Anzeige dem potentiellen Käufer auffallen soll. Eine billige Substandardwohnung im Hochglanzmagazin anzubieten ist wahrscheinlich genauso erfolglos, wie ein Zettel über eine luxeriöse Dachgeschoßwohnung am schwarzen Brett im Supermarkt.

Und stellen Sie sicher, dass Kaufinteressenten Sie erreichen können. Planen Sie auch genügend Zeit für anschließende Besichtigungen ein, besonders auch am Wochenende und abends!

4. Mit vollständigen Verkaufsunterlagen den Verkauf erleichtern

Der Zeitaufwand für die Besichtigungen wird sehr oft unterschätzt! Informieren Sie die Kaufinteressent bereits in der Anzeige oder spätestens nach der ersten Anfrage möglichst genau über die Immobilie, um unnötige Besichtigungen zu vermeiden. Durch ausreichende Vorabinformationen können Sie sich letztendlich viel Zeit ersparen!

Die Verkaufsunterlagen, auch Exposee genannt, müssen genauso wie die Anzeige informativ gestaltet sein und die Interessenten auf die Immobilie neugierig machen. Die Unterlagen sollen Auskunft über die Lage, Größe und Kosten geben, aber auch Pläne und Grundrisse gehören dazu. Aussagekräftige Bilder des Hauses oder der Wohnung runden die Verkaufsunterlagen ab, wobei auf gute Qualität zu achten ist.  Erstellen Sie ein aussagekräftiges Exposee, das von der Gestaltung dem Wert Ihrer Immobilie angemessen ist! Vermeiden Sie „zusammenkopierte“ Unterlagen. Beschreiben Sie Ihre Immobilie so neutral wie möglich und vermeiden Sie subjektive Einschätzungen. Denn was für den einen schön ist, muss noch lange nicht den Geschmack eines anderen treffen. Kaufinteressenten akzeptieren keine falschen Angaben – und die stellen sich spätestens bei der Besichtigung heraus. Bei einer Besichtigung sollen auch alle anderen nötigen Unterlagen, wie Grundbuchsauszug, Betriebskosten, Baubescheid, Baupläne parat sein, um keine Auskunft schuldig zu bleiben.

5. Einen Fachmann beauftragen

Wenn Sie sich mit all diesen Fragen nicht beschäftigen wollen, einfach nicht die Zeit dazu haben oder sich einen Eigenverkauf nicht zutrauen, können Sie sich auch professioneller Hilfe bedienen und einen Immobilienfachmann beauftragen. Achten Sie in diesem Fall aber jedenfalls darauf, dass dieser mit den örtlichen Verhältnissen vertraut ist, über die individuelle Marktkenntnis der jeweilgen Region aber auch des betreffenden Immobiliensegmentes vertraut ist und auch Erfahrung im Umgang mit den örtlichen Ämtern und Behörden hat.

Wenn man diese Ratschläge beachtet, steht einem erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie nichts mehr im Wege.

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