Doch ein Umbau kam nicht in Frage, die eigenen Wohnwünsche waren gänzlich anders, als das vorgegebene Häuschen. Einzig der Standort entsprach den Vorstellungen des Bauherrn und nach jahrelangen Suchen nach einem idealen und leistbaren Grundstück wurde die Variante „Abbruch des bestehenden Gebäudes“ gewählt. Ein Weg, den in Kitzbühel immer mehr Bauwillige gehen.

Ideale Bauplätze werden immer rarer

Den idealen Bauplatz findet man nicht an jeder Ecke und aufgrund der derzeitigen Grundstückssituation wird es für Kaufinteressenten immer schwieriger, unbebaute Grundstücke zu erwerben. Abgesehen von den natürlichen Gegebenheiten, dass im alpinen Siedlungsgebiet zur Bebauung geeignete Grundflächen nur eingeschränkt verfügbar sind, verringert sich das Angebot an freien Grundstücken natürlich mit jedem Neubau. Es gelangt aber auch nicht jedes freie Grundstück auf den Markt, denn Grundeigentümer halten zum Teil ihre Liegenschaften zurück, um sie entweder selber zu bebauen oder für die nächste Generation zu bewahren. Freie Grundstücke dienen den Eigentümern aber auch einfach als Geldanlage, da gerade in der Region Kitzbühel in den letzten Jahren Grundstücke wesentlich höhere Wertsteigerungen erfahren haben, als herkömmliche Geldanlagen. 

Aufgrund der topografischen Lage der Gemeinden (Siedlungsraum) ist Bauland nur begrenzt verfügbar. Eine rigorose Widmungspolitik der Gemeinden führt weiters dazu, dass kaum mehr neue Grundstücke als Bauland ausgewiesen werden. Und wenn Grundstücke neu als Bauland gewidmet werden, ist meist ein sogenannten „Raumordnungsvertrag“  abzuschließen. Dieser besagt im Wesentlichen, dass das Grundstück binnen 5 Jahren zu bebauen ist und das Haus dann über 15 Jahre nur durch den begünstigten Käufer und seiner Familie genutzt und nicht vermietet werden darf. Bei einem Verkauf hat die Gemeinde außerdem ein Vorkaufsrecht zu einem, meist erheblich unter dem Marktniveau gelegenen Rückkaufpreis.

Immer öfter werden bebaute Liegenschaften erworben – und abgetragen.

Aufgrund der genannten Umstände werden als Ausweg aus dieser Situation des nahezu „ausverkauften“ Grundstücksmarktes immer öfter bebaute Liegenschaften erworben. Dies jedoch nicht, um den Gebäudebestand zu sanieren oder umzubauen, sondern um diesen abzutragen und auf dem dann unverbauten Grundstück ein neues Gebäude zu errichten. 

Das hat viele praktische Vorteile …

Das hat den großen Vorteil gegenüber einer Sanierung, dass der Bauherr und damit die individuelle Planung an keine bestehende Gebäudestruktur gebunden ist. Und oft bieten gerade die Grundstücke, auf denen Altbestände stehen, eine komplette Erschließung und gute Infrastruktur, sprich: kurze Wege zu all den Dingen und Dienstleistungen, die man im Alltag benötigt.

Ein wesentlicher und wichtiger Aspekt für den Abbruch eines bestehenden Gebäudes ist zudem der Ausweg aus der Bebauungsverpflichtung. Denn man braucht das jetzt unverbaute Grundstück nicht innerhalb einer bestimmter Zeiten zu bebauen und kann so auch Liegenschaften als Anlageinvestition, ohne Bauverpflichtung innerhalb bestimmter Fristen, kaufen. Die Erschließungskosten für den Neubau sind durch Anrechnung bereits für den Altbestand bezahlter Erschließungsbeiträge zum Teil erheblich reduziert.

… und die finanziellen Nachteile sind überschaubar.

Die Nachteile eines Gebäudeabbruches bestehen vor allem in den zusätzlichen Kosten für den Abriss samt Abtransport und Deponierung des Abbruchmaterials. Die Abbruch- und Entsorgungskosten bewegen sich für übliche Einfamilienhäuser meist im Bereich zwischen EUR 30.000,– und EUR 60.000,–. Diese Zusatzkosten haben mit steigenden Gesamtkaufpreisen einen immer geringeren prozentuellen Anteil und bewegen sich bei Kaufpreisen über EUR 1,0 Mio nur mehr im einstelligen Prozentbereich.

Wenn Sie daher schon lange vergeblich auf der Suche nach einem Grundstück sind, überlegen Sie sich doch auch die Alternative des Ankaufes einer Liegenschaft mit Altbestand! Je höher der Investitionsspielraum des Käufers, umso größere Chancen haben Sie auf diesem Wege, zu Ihrem „unbebauten“ Grundstück zu kommen. Aber auch hier gilt: prüfen Sie sämtliche Umstände vor einem Ankauf genau, um alle rechtlichen und technischen Aspekte zu berücksichtigen, um vor unliebsamen Überraschungen gefeit zu sein.

Der Beitrag Hauskauf statt BAUGrundstück erschien zuerst auf Dr. Christian Neumayr.

1. Alleineigentum

Die ideale Form des Eigentums ist das Alleineigentum. Der Eigentümer kann im Rahmen seines Eigentumsrechtes über seiner Immobilie frei verfügen, kann schalten und walten, verkaufen, belasten und vermieten, ohne jemanden fragen zu müssen. Für Bebauung, Abbruch, Umbau wird (abgesehen von Behördengenehmigungen) niemandes Zustimmung gebraucht.

2. Schlichtes Miteigentum

Schwieriger hat es da schon der Miteigentümer. Eine Liegenschaft als Ganzes gehört zwei oder mehreren Eigentümern, rechtlich gesehen gibt es keine Eigentumszuweisung! Der Miteigentümer besitzt nur einem ideellen Anteil (z.B. ¼ oder ½-) an der Gesamtliegenschaft ist. Er kann zwar seinen Anteil belasten und veräußern, in der sonstigen Verfügungsmacht ist der schlichte Miteigentümer allerdings sehr beschränkt. Bei Umbauten und Veränderungen, etc. ist das Einverständnis der restlichen Miteigentümer notwendig. Denn beim schlichten Miteigentum ist nur das Eigentumsrecht geteilt und nicht die Sache (= Immobilie) selber. Und wenn jemand (von einem Miteigentümer dessen) Miteigentumsanteil erwirbt, wird auch er nur wieder schlichter Miteigentümer.

3. Wohnungseigentum

Unter Wohnungseigentum versteht man das Recht, eine bestimmte Wohnung (Eigentumswohnung) oder eine Räumlichkeit (Geschäftsraum) oder KFZ-Stellplatz ausschließlich zu nutzen und hierüber frei zu verfügen. Insoweit es sein Wohnungseigentum betrifft, ist der Eigentümer alleine verfügungsberechtigt. Der Wohnungseigentümer ist zusätzlich Miteigentümer (im Verhältnis seiner Anteile) an der gesamten Liegenschaft und den allgemeinen Teilen, wie Stiegenhaus, Außenmauern, Dach, etc. Beschränkt ist der Wohnungseigentümer insoferne, als er nicht andere Miteigentümer beeinträchtigen, oder es Allgemeinanlagen betreffen darf. Er darf beispielsweise nicht eigenmächtig ein Lüftungsloch in die Außenwand bohren, einen Balkon dazu bauen, seine Fenster vergrößern oder eine Leitung durch die Nachbarwohnung ziehen, aber auch nicht in einem Wohnhaus die ganze Nacht Schlagzeug spielen.

Sonderform Eigentümerpartnerschaft

Eine Spezialform des Wohnungseigentums ist die Eigentümerpartnerschaft, womit ermöglicht wird, dass zwei natürliche Personen gemeinsam Eigentümer einer Eigentumswohnung werden können. Belastungen und Veräußerungen dürfen hier nur von beiden Partnern gemeinsam erfolgen.

Fazit

Zurück zum Beispiel der Schwestern: Der Verkauf des Miteigentumsanteiles durch eine der Schwestern ist grundsätzlich möglich. Der Käufer wird allerdings auch wiederum nur ideeller Miteigentümer werden.

Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden, sollte daher bei allen Kaufüberlegungen rechtszeitig die aktuelle Eigentumssituation geprüft, und fachlich versierter Rat (z.B. durch Rechtsanwalt oder Notar) eingeholt werden.

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