In den letzten Jahren hat sich der Fokus im Luxusimmobiliensegment deutlich verschoben. Nicht mehr allein Größe und Exklusivität definieren den Wert einer Immobilie, sondern zunehmend auch deren Nachhaltigkeit und ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance). Auch, oder gerade besonders in alpinen Regionen wird dieser Trend sichtbar, wo eine harmonische Integration in die einzigartige Naturlandschaft nicht nur gewünscht, sondern auch gefordert wird.

Eine Schlüsselrolle bei der Realisierung nachhaltiger Luxusimmobilien spielen regionale Handwerker und Materialien. Der Einsatz von lokal gewonnenen Ressourcen wie Holz, Stein und anderen Naturmaterialien steht nicht nur im Einklang mit ökologischen Prinzipien, sondern trägt auch zur Wertschöpfung in der lokalen Gemeinschaft bei. Darüber hinaus sichert die Verwendung traditioneller Bauweisen, die von heimischen Handwerkern umgesetzt werden, ein hohes Maß an Authentizität und Qualität. Dieses Vorgehen unterstützt nicht nur die lokale Wirtschaft, sondern minimiert auch den ökologischen Fußabdruck der Bauvorhaben durch verkürzte Transportwege und geringeren Energieverbrauch.

Die Architektur von Luxusimmobilien in alpinen Regionen unterliegt besonderen Anforderungen. Sie muss nicht nur extremen Wetterbedingungen standhalten, sondern auch das alpine Erscheinungsbild und die kulturelle Identität der Region widerspiegeln. Eine an die Region angepasste Architektur fügt sich ideal in die Landschaft und die gewachsenen Bebauungsstrukturen ein und betont deren natürliche Schönheit. Gleichzeitig ermöglicht sie durch innovative Konzepte wie passive Solarenergienutzung, nachhaltige Energieversorgung (Geothermie, Wärmepumpen, etc.), hochwirksame Isolationsmethoden und nachhaltige Wassermanagement-Systeme eine ökologische Bauweise.

Die Berücksichtigung von ESG-Kriterien in der Entwicklung von Luxusimmobilien in alpinen Regionen ist jedoch nicht nur eine Frage der Ethik, sondern auch eine der ökonomischen Weitsicht. Immobilien, die strenge Nachhaltigkeitsstandards erfüllen, profitieren von einer steigenden Nachfrage bei umweltbewussten Käufern und einer langfristigen Wertsteigerung. Zudem tragen sie zur Resilienz der alpinen Ökosysteme bei und sichern so die Lebensgrundlage zukünftiger Generationen.

Fazit: Abschließend lässt sich festhalten, dass Nachhaltigkeit und ESG-Konformität in der Entwicklung von Luxusimmobilien in alpinen Regionen kein Trend, sondern eine Notwendigkeit sind. Sie stellen eine Investition in die Zukunft dar, die ökologische Verantwortung, soziale Gerechtigkeit und ökonomische Viabilität vereint. Durch die Berücksichtigung regionaler Handwerkskunst und Materialien sowie einer an die spezielle Region angepassten Architektur, setzen diese Immobilien neue Standards im Luxussegment und fördern eine nachhaltige Entwicklung in den Alpenregionen.

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KIX: Der Kitzbüheler Immobilienpreis-Index ist ein aufschlussreicher Maßstab

Der KIX versteht sich als „Immobilienpreisindex Kitzbühel“ und resultiert aus dem Durchschnitt der höchstpreisigen Grundstücksverkäufe in der Region Kitzbühel. Der KIX wird von uns laufend erhoben und beinhaltet nicht nur die „reinen“ Grundstücksverkäufe sondern auch den Verkauf von bebauten Liegenschaften, bei welchen der Bestand abgebrochen, und auf dem dann freien Grundstück ein Neubau errichtet wurde. Denn immer mehr der höchstpreisigen Grundstücksverkäufe resultieren aus dieser Vorgangsweise. Denn freie Grundstücke sind sehr begrenzt und kommen, abgesehen von der geografischen Beschränktheit, auch aus politischen Gründen (zB Einheimischengrundstücke, leistbares Wohnen, etc.) immer seltener auf den Markt und sind in Toplagen fast nicht mehr zu bekommen.

Werthaltige Immobilien-Investitionen im Raum Kitzbühel

In meiner gutachterlichen Tätigkeit stellt sich regelmäßig die Frage, wie werthaltig Immobilieninvestitionen im Raum Kitzbühel sind. Daher habe ich den Kitzbüheler Immobilienpreisindex KIX über den Zeitraum von 2000 bis heute in einem grafischen Verhältnis zu deutschen und österreichischen Aktienindices (DAX, ATX), dem von der Statistik Austria herausgegebenen Wohnbauindex und dem Goldpreisindex dargestellt.

Die Grafik ist eindeutig:
Der Kitzbüheler Immobilienpreis-Index
(KIX, blaue Pfeillinie) liegt uneinholbar an der Spitze.

Wir gehen daher davon aus, dass sich – insbesondere anhand der aktuellen und mittelfristigen Wirtschafts- und Zinsentwicklungsprognosen – auch in der mittelfristigen Zukunft keine wesentlichen Änderungen bei diesem Trend ergeben und blicken entsprechend optimistisch in die Zukunft!

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Im Zuge der Immobilien- und Finanzkrise – ausgehend von den USA – sind europaweit die Preise für Wohnimmobilien zurückgegangen oder zumindest stagniert. Diese Entwicklungen konnten jedoch im Alpenraum nicht festgestellt werden. Die Gründe dafür sind nicht exakt festzumachen, es mag aber an der Summe von stabilisierenden Faktoren liegen. Die in unseren Augen wichtigsten Faktoren für dieses Phänomen lauten wie folgt:

1. Wohn- und Arbeitsplatz in attraktiver Umgebung

Durch die Globalisierung der Medien und Informationstechnologie sind wir deutlich mobiler geworden und nicht mehr an fixe Arbeitsplätze gebunden. Was liegt daher näher, als sich einen Wohn- und Arbeitsplatz in attraktiver Umgebung, beispielsweise im Alpenraum zu schaffen?

Der Alpenraum ist schon lange nicht mehr nur Wohngegend der dort ansässigen Bevölkerung. Bereits in den 60er Jahren des vorigen Jahrhunderts hat mit der ersten Hochkonjunktur der der Boom von Neben- und Zweitwohnsitzen im Alpenraum begonnen und ist bis heute ungebrochen. Denn wenn die Erreichbarkeit gut ist, ist dieser ein guter Hauptwohnsitz, als auch ein hoch attraktives Ferienziel – sowohl im Winter als auch im Sommer. Ein guter Grund daher, sich einen solchen Wohnsitz zu schaffen. Noch besser, wenn er vielleicht auch als Feriensitz dienen kann, oder gleich die eigene Firma eine Zweigstelle errichtet. Dann können attraktive Sommer- und Wintersportarten auch nebenbei ausgeübt werden. Und: man trifft die Freunde aus der Stadt!

2. Der Alpenraum als perfektes Naherholungsgebiet

Der Alpenraum ist umgeben von (Groß-)städten, dessen Bewohner schon immer den Alpenraum als Naherholungsgebiet schätzten. Diese Städte wachsen auch ohne Zuzug von Drittstaaten deutlich. Beispielsweise wird der Region Oberbayern lt. Statistischem Zentralamt bis 2030 sogar eine „stark zunehmende“ Bevölkerungsentwicklung prognostiziert. Das macht es für viele noch attraktiver, sich dem Dichtestress des Alltages zu entziehen und einen zusätzlichen Wohnsitz in einer weitestgehend heilen Umwelt zuzulegen. Dass der Alpenraum eine relativ geringe Kriminalitätsrate aufweist, ist ein weiterer positiver Aspekt.

3. Beliebte Urlaubsdestinationen laden zum Bleiben ein

Dabei beeinflussen nicht nur die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen die Investition; auch die touristische Attraktivität der jeweiligen Region spielt eine wichtige Rolle. Je beliebter ein Ferienort bei Urlaubern und Urlauberinnen ist, desto interessanter wird er für Menschen, sich hier anzusiedeln, oder sich hier eine Zweitwohnung zulegen. So liegen nach dem „Savills Ultra-Prime Ski Resorts Index 2014“ beispielsweise so prominente Namen wie Courchevel, Gstaad, St. Moritz, und Kitzbühel unter den Top-10-Destinationen dieses Index.

4. begrenztes Angebot, steigende Nachfrage

Natürlich sind die Faktoren Angebot und Nachfrage wesentliche Garanten für die Wertstabilität von Immobilien im Alpenraum und das Angebot an bebaubaren Grundstücken, Häusern und Wohnungen ist begrenzt! Daher wird von Seiten der Nationalstaaten immer mehr versucht, den Erwerb und die Nutzung von Immobilien stärker zu beschränken, (Zweitwohnsitzinitiative, Freizeitwohnsitzregelungen, etc.). Gemäß einfachen betriebswirtschaftlichen Regeln steigt daher der Angebotspreis, da eine steigende Nachfrage gegeben ist – bei schon erwähnten begrenzten Angebot.

Es ist daher auch zukünftig davon auszugehen, dass Immobilien im Alpenraum wertstabil sind. Globale Störungen, Finanz- oder Immobilienkrisen kommen natürlich auch in den Bergregionen an, aber erstens verzögert und zweitens wesentlich reduzierter in den Auswirkungen. Eine Investition im Alpenraum rechnet sich daher nicht nur finanziell, sondern auch in der Lebensqualität!

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Traditionelle Bauernhäuser:
In erster Linie zweckdienlich

Diese Bauweise entwickelte sich aus traditionellen Bauernhausformen, die wiederum historisch auf Einflüssen der Natur basieren. Holz und Stein waren ursprünglich die reichlich vorhandenen Baustoffe. Mit Giebeldächern, kleinen Fenstern und wetterschutzgebenden Vordächern und Balkonen trotzte man früher strengen, schneereichen Wintern. Ein Teil der bäuerlichen Arbeit konnte anno dazumal unter dem Vordach, auf dem Balkon oder im Schutz dessen erledigt werden.

Von regionaler zu „montaner“ Architektur

In den letzten Jahren hat sich, vor allem bei neuen, hochwertigen und luxuriösen Ferienhäusern in den alpinen Toplagen dieser eigene Stil herausgebildet. Egal ob in Val d’Isère, Courchevel, Gstaad, St. Moritz, Madonna di Campiglio, Cortina, Lech oder Kitzbühel, die Architektur der Chalets in den Bestlagen hat sich von der „regional-alpinen“ zur „montanen“ Bautradition weiter entwickelt – man könnte auch sagen: international vereinheitlicht. Formen und Einflüsse aus verschiedenen Bergregionen im Alpenraum wurden übernommen und mit lokalen Elementen kombiniert – aber auch Trends aus dem nordamerikanischen und kanadischen Raum sind allgegenwärtig.

Chalets, Lodges oder moderne Almhütte – egal, wie auch immer genannt, verfügen heute meist über eine großzügige Kombination aus Holz-, Stein- und Glasfassaden, großen Fensterfronten, massiven Dielen und offene, sichtbare Dachstuhlkonstruktionen. Auch an Wohnfläche, der Anzahl an Schlafzimmern und Bädern wird nicht gespart, und statt dem Käsekeller verfügen moderne Almhütten über wohlbestückte Weinkeller. Dieser Trend setzt sich bis zu den Interieurs fort, wo Reh- und Gamskrickerln heutzutage den Bären- und Elchgeweihen sowie Zebra- und Großwildfellen weichen.

Moderne Chalets erfüllen alle Ansprüche, alpine Kargheit oder Reduktion auf das Einfache ist nicht im Trend. Sich im Pool des großzügigen Wellnessbereiches entspannen zu können, wenn der Schneesturm um die Hütte tobt, gehört genauso zur Selbstverständlichkeit wie eine umfassende technische Ausstattung des Gebäudes.

Die Nachfrage bestimmt den Baustil

Luxuriöse Feriendomizile in den Bergen – das sind Objekte, zum Teil weit jenseits der EUR 5 Mio–Grenze – sind in dieser montanen Bautradition errichtet. Einfach auch deshalb, weil hierfür die größte Nachfrage besteht. Denn wer sich einen Ferienwohnsitz in den Bergen anschafft, will damit auch ein Stück Tradition und Ursprünglichkeit erwerben. 

Den Faktor „Lage“ nicht vergessen!

Achtung: wie bei allen Immobilien gilt auch hier: Lage, Lage, Lage! Denn eine Luxusimmobilie ist nur in Kombination mit der besten Lage eine wirkliche Luxusimmobilie und nachhaltige Wertanlage. Wenn noch eine Schipiste in der Nähe verläuft und das Chalet sogar über eine Zweit- oder Freizeitwohnsitzgenehmigung verfügt, dann ist – neben dem Erholungswert – Wertstabilität und langfristige Wertsteigerung garantiert.

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Was macht Kitzbühel so interessant für Immobilieninvestments?

Historisch: Kitzbühel Kitzbühel schon im 19. Jahrhundert gefragt

Bereits in der K&K-Monarchie war Kitzbühel mit der Erschließung durch die Eisenbahn eine gefragte Destination („Sommerfrische“), so wie beispielsweise auch Bad Gastein, St. Anton am Arlberg oder Bad Ischl. Die Bedeutung der Bahn verringerte sich und somit verfielen diese Orte in einen Dornröschenschlaf – nicht so Kitzbühel. In Kitzbühel gibt es noch einige Zeugnisse der Bautätigkeit wiener Architekten, vor allem Villen aus dieser Zeit. In der Zwischen- und Nachkriegszeit waren auch bereits Engländer stark vertreten und immer mehr entwickelte sich Kitzbühel zu einer mitteleuropäischen Tourismushochburg. Immobilieninvestments und Zweitwohnsitze wurden aktiv gefördert und haben wesentlich zum Aufschwung Kitzbühels beigetragen.

Aktuell: Kitzbühel zählt nach wie zu den Top-Destinationen im Alpenraum

Die Gründe sind nicht nur das Hahnenkammrennen, der Tenniscup, oder das Polotournier, sondern reichen vom hochwertigen Erholungswert mit vielfältigen Sport– und Freizeitangebot über die gute Erreichbarkeit aus den mitteleuropäischen Metropolen bis zur (relativ) heilen Natur und Sicherheit. Insbesondere Sicherheit und Anonymität sind nicht zu unterschätzende Faktoren! Wo sonst können Prominente aus Showbiz, Politik und Wirtschaft unbehelligt von Schaulustigen und Paparazzi durch die Stadt flanieren oder ihrem Freizeitangebot ungestört nachgehen?

All dies macht in Summe die Attraktivität, den „USP“ (unique selling proposition) von Kitzbühel aus. Da in der Vergangenheit Immobilienpreise in dieser Region auch noch nie eingebrochen sind, resultiert natürlich daraus ein großes Interesse, in dieser Region in Immobilien zu investieren.
Zukünftig ist nicht damit zu rechnen, dass sich daran etwas ändert. Auch wenn hin und wieder ein Winter schneearm ist oder sogar das Hahnenkammrennen ausfallen sollte (wie auch schon vorgekommen), ändert dies nichts an der Attraktivität von Kitzbühel. Vielmehr ist das Angebot an Immobilien – allein schon aufgrund der geografischen Lage (Alpentäler) – begrenzt. Und es ist eine altbekannte Weisheit, dass eine Verknappung des Angebotes auch bei gleichbleibender Nachfrage zu steigenden Preisen führt.

Vorrang für Einheimische führt zu seiner Verknappung des Angebots

In den letzten Jahren hat auch die Stadtpolitik erkannt, wie wichtig es ist, für Einheimische vorrangig Siedlungsraum zu schaffen und bereits entsprechende Projekte erfolgreich verwirklicht. Gleichzeitig erfolgen Neuwidmungen meist nur mehr mittels Raumordnungsvertrag. Allerdings wird das in Folge der weiteren Verknappung frei verfügbarer Immobilien auch zu steigenden Preisen führen.

Fazit

Die Region Kitzbühel ist nach wie vor eine Topdestination für Urlaub und Immobilieninvestments und wird daher auch zukünftig in der Liga der Top-Destinationen von Österreich und im Alpenraum mitspielen.

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Was kostet eine Immobilie?

Wird ein Verkauf einer Immobilie ins Auge gefasst, stellt sich immer die Frage nach der Preisfestlegung. Natürlich will der Verkäufer den bestmöglich am Markt erzielbaren Preis erzielen. Da Jede Immobilie einzigartig ist, ist es auch so schwierig, den Angebotspreis richtig zu bestimmen. Zwar richtet sich der Verkaufspreis immer nach Angebot und Nachfrage, aber wenn der Verkäufer weder den Verkaufsmarkt (Angebot), noch die Käufer (Nachfrager) kennt – Wie soll er sich hier orientieren?

3 Tipps für die realistische einschätzung des verkaufspreises

1. qualifizierter Rat lohnt sich doppelt und dreifach

Diesfalls empfiehlt es sich, sich entsprechenden fachlichen Rat einzuholen. Seriöse Immobilienfachleute werden sich eingehend mit Ihrer Immobilie befassen und Ihnen zu einem realistischen Verkaufspreise entsprechende Empfehlungen geben. Wenn Sie unsicher sind, hinterfragen Sie die Preisempfehlung  und lassen Sie sich die Berechnungsgrundlagen genau erklären.

2. Schnellschüsse sind schlechte Ratgeber

Gehen Sie kritisch mit „Schnellschusspreisempfehlungen“ um! Seriöse Immobilienmakler und -fachleute, etc. werden Ihre Immobilie besichtigen, die notwendigen Informationen abfragen oder einholen und auf dieser Basis entsprechende Berechnungen anstellen, deren Ergebnis eine seröse Preisempfehlung ist. Denn liegt der Angebotspreis zu niedrig, verschenken Sie gutes Geld. Ist er zu hoch, werden viele Kaufinteressenten abgeschreckt und der Vermarktungszeitraum verlängert sich erheblich.

3. Niemals die Marktkenntnis des Käufers unterschätzen

Der Kaufinteressent kennt die spezielle Immobilie nicht, ist daher auf Verkaufsunterlagen, Besichtigung und sonstige Informationen angewiesen. Käufer haben sich üblicherweise aber bereits längere Zeit mit Immobilien und deren Preisniveaus, etc. befasst, bevor die Entscheidung für den Kauf einer Immobilie gefallen ist. Meist wurden bereits mehrere Objekte besichtigt, das Preis-Leistungs-Verhältnis ist daher bekannt.

Ein überhöhter Preis wird meist rasch erkannt und das Angebot als unseriös ausgeschieden. Ein solcherart verlorener Interessent ist auch durch eine spätere Preisreduktion kaum mehr zurück zu gewinnen.

Kann der Verkäufer oder der Immobilienmakler die Preisbildung und die Angemessenheit am jeweiligen Immobilienmarkt dem Kaufinteressenten plausibel erklären, so ist dies auch für den Käufer nachvollziehbar und ein erfolgreicher Vertragsabschluss bereits in nächster Nähe. Für einen angemessenen (!) Verhandlungsspielraum und subjektive Vorlieben (Liebhaberzuschlag) bleibt natürlich Platz.

Fazit

Es zahlt sich daher für Verkäufer und Käufer aus, sich intensiv mit der Preisbildung auseinander zu setzen und fachlichen Rat einzuholen, welcher gerade sin so speziellen Immobilienmärkten wie Kitzbühel langjährige Markterfahrung erfordert. Einem zügigen und erfolgreichen Kaufabschluss steht dann nichts mehr im Wege.

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Doch ein Umbau kam nicht in Frage, die eigenen Wohnwünsche waren gänzlich anders, als das vorgegebene Häuschen. Einzig der Standort entsprach den Vorstellungen des Bauherrn und nach jahrelangen Suchen nach einem idealen und leistbaren Grundstück wurde die Variante „Abbruch des bestehenden Gebäudes“ gewählt. Ein Weg, den in Kitzbühel immer mehr Bauwillige gehen.

Ideale Bauplätze werden immer rarer

Den idealen Bauplatz findet man nicht an jeder Ecke und aufgrund der derzeitigen Grundstückssituation wird es für Kaufinteressenten immer schwieriger, unbebaute Grundstücke zu erwerben. Abgesehen von den natürlichen Gegebenheiten, dass im alpinen Siedlungsgebiet zur Bebauung geeignete Grundflächen nur eingeschränkt verfügbar sind, verringert sich das Angebot an freien Grundstücken natürlich mit jedem Neubau. Es gelangt aber auch nicht jedes freie Grundstück auf den Markt, denn Grundeigentümer halten zum Teil ihre Liegenschaften zurück, um sie entweder selber zu bebauen oder für die nächste Generation zu bewahren. Freie Grundstücke dienen den Eigentümern aber auch einfach als Geldanlage, da gerade in der Region Kitzbühel in den letzten Jahren Grundstücke wesentlich höhere Wertsteigerungen erfahren haben, als herkömmliche Geldanlagen. 

Aufgrund der topografischen Lage der Gemeinden (Siedlungsraum) ist Bauland nur begrenzt verfügbar. Eine rigorose Widmungspolitik der Gemeinden führt weiters dazu, dass kaum mehr neue Grundstücke als Bauland ausgewiesen werden. Und wenn Grundstücke neu als Bauland gewidmet werden, ist meist ein sogenannten „Raumordnungsvertrag“  abzuschließen. Dieser besagt im Wesentlichen, dass das Grundstück binnen 5 Jahren zu bebauen ist und das Haus dann über 15 Jahre nur durch den begünstigten Käufer und seiner Familie genutzt und nicht vermietet werden darf. Bei einem Verkauf hat die Gemeinde außerdem ein Vorkaufsrecht zu einem, meist erheblich unter dem Marktniveau gelegenen Rückkaufpreis.

Immer öfter werden bebaute Liegenschaften erworben – und abgetragen.

Aufgrund der genannten Umstände werden als Ausweg aus dieser Situation des nahezu „ausverkauften“ Grundstücksmarktes immer öfter bebaute Liegenschaften erworben. Dies jedoch nicht, um den Gebäudebestand zu sanieren oder umzubauen, sondern um diesen abzutragen und auf dem dann unverbauten Grundstück ein neues Gebäude zu errichten. 

Das hat viele praktische Vorteile …

Das hat den großen Vorteil gegenüber einer Sanierung, dass der Bauherr und damit die individuelle Planung an keine bestehende Gebäudestruktur gebunden ist. Und oft bieten gerade die Grundstücke, auf denen Altbestände stehen, eine komplette Erschließung und gute Infrastruktur, sprich: kurze Wege zu all den Dingen und Dienstleistungen, die man im Alltag benötigt.

Ein wesentlicher und wichtiger Aspekt für den Abbruch eines bestehenden Gebäudes ist zudem der Ausweg aus der Bebauungsverpflichtung. Denn man braucht das jetzt unverbaute Grundstück nicht innerhalb einer bestimmter Zeiten zu bebauen und kann so auch Liegenschaften als Anlageinvestition, ohne Bauverpflichtung innerhalb bestimmter Fristen, kaufen. Die Erschließungskosten für den Neubau sind durch Anrechnung bereits für den Altbestand bezahlter Erschließungsbeiträge zum Teil erheblich reduziert.

… und die finanziellen Nachteile sind überschaubar.

Die Nachteile eines Gebäudeabbruches bestehen vor allem in den zusätzlichen Kosten für den Abriss samt Abtransport und Deponierung des Abbruchmaterials. Die Abbruch- und Entsorgungskosten bewegen sich für übliche Einfamilienhäuser meist im Bereich zwischen EUR 30.000,– und EUR 60.000,–. Diese Zusatzkosten haben mit steigenden Gesamtkaufpreisen einen immer geringeren prozentuellen Anteil und bewegen sich bei Kaufpreisen über EUR 1,0 Mio nur mehr im einstelligen Prozentbereich.

Wenn Sie daher schon lange vergeblich auf der Suche nach einem Grundstück sind, überlegen Sie sich doch auch die Alternative des Ankaufes einer Liegenschaft mit Altbestand! Je höher der Investitionsspielraum des Käufers, umso größere Chancen haben Sie auf diesem Wege, zu Ihrem „unbebauten“ Grundstück zu kommen. Aber auch hier gilt: prüfen Sie sämtliche Umstände vor einem Ankauf genau, um alle rechtlichen und technischen Aspekte zu berücksichtigen, um vor unliebsamen Überraschungen gefeit zu sein.

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1. Alleineigentum

Die ideale Form des Eigentums ist das Alleineigentum. Der Eigentümer kann im Rahmen seines Eigentumsrechtes über seiner Immobilie frei verfügen, kann schalten und walten, verkaufen, belasten und vermieten, ohne jemanden fragen zu müssen. Für Bebauung, Abbruch, Umbau wird (abgesehen von Behördengenehmigungen) niemandes Zustimmung gebraucht.

2. Schlichtes Miteigentum

Schwieriger hat es da schon der Miteigentümer. Eine Liegenschaft als Ganzes gehört zwei oder mehreren Eigentümern, rechtlich gesehen gibt es keine Eigentumszuweisung! Der Miteigentümer besitzt nur einem ideellen Anteil (z.B. ¼ oder ½-) an der Gesamtliegenschaft ist. Er kann zwar seinen Anteil belasten und veräußern, in der sonstigen Verfügungsmacht ist der schlichte Miteigentümer allerdings sehr beschränkt. Bei Umbauten und Veränderungen, etc. ist das Einverständnis der restlichen Miteigentümer notwendig. Denn beim schlichten Miteigentum ist nur das Eigentumsrecht geteilt und nicht die Sache (= Immobilie) selber. Und wenn jemand (von einem Miteigentümer dessen) Miteigentumsanteil erwirbt, wird auch er nur wieder schlichter Miteigentümer.

3. Wohnungseigentum

Unter Wohnungseigentum versteht man das Recht, eine bestimmte Wohnung (Eigentumswohnung) oder eine Räumlichkeit (Geschäftsraum) oder KFZ-Stellplatz ausschließlich zu nutzen und hierüber frei zu verfügen. Insoweit es sein Wohnungseigentum betrifft, ist der Eigentümer alleine verfügungsberechtigt. Der Wohnungseigentümer ist zusätzlich Miteigentümer (im Verhältnis seiner Anteile) an der gesamten Liegenschaft und den allgemeinen Teilen, wie Stiegenhaus, Außenmauern, Dach, etc. Beschränkt ist der Wohnungseigentümer insoferne, als er nicht andere Miteigentümer beeinträchtigen, oder es Allgemeinanlagen betreffen darf. Er darf beispielsweise nicht eigenmächtig ein Lüftungsloch in die Außenwand bohren, einen Balkon dazu bauen, seine Fenster vergrößern oder eine Leitung durch die Nachbarwohnung ziehen, aber auch nicht in einem Wohnhaus die ganze Nacht Schlagzeug spielen.

Sonderform Eigentümerpartnerschaft

Eine Spezialform des Wohnungseigentums ist die Eigentümerpartnerschaft, womit ermöglicht wird, dass zwei natürliche Personen gemeinsam Eigentümer einer Eigentumswohnung werden können. Belastungen und Veräußerungen dürfen hier nur von beiden Partnern gemeinsam erfolgen.

Fazit

Zurück zum Beispiel der Schwestern: Der Verkauf des Miteigentumsanteiles durch eine der Schwestern ist grundsätzlich möglich. Der Käufer wird allerdings auch wiederum nur ideeller Miteigentümer werden.

Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden, sollte daher bei allen Kaufüberlegungen rechtszeitig die aktuelle Eigentumssituation geprüft, und fachlich versierter Rat (z.B. durch Rechtsanwalt oder Notar) eingeholt werden.

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Ein Übermaß an Ferienwohnungen in einer Gemeinde kann durchaus dramatische Folgen haben – man denke nur an einige Schidörfer in den Französischen Alpen, die im Sommer wahren Geisterstädten gleichen. Es müssen aber auch die positiven Aspekte wahrgenommen werden, die Ferienimmobilien mit sich bringen.

Aufbruchsstimmung in den 60er und 70er Jahren legte den Grundstein für heutige Verhältnisse

In den 60er und 70er Jahren des letzten Jahrhunderts wurde die alleinige Zukunft der Alpendörfer im Tourismus gesehen und dementsprechend auch die Errichtung von Ferienwohnanlagen stark forciert. Ausländische Investoren und Wohnungskäufer wurden mit offenen Armen aufgenommen! In dieser Zeit wäre es ein Leichtes gewesen, im Wege der Raumordnung und Flächenwidmung beschränkend einzugreifen, aber der politische Wille zielte geradezu darauf ab, möglichst rasch und in großer Anzahl Ferienwohnungen zu schaffen. Letztendlich verdanken wir dieser Zeit auch den Ausbau der Seilbahnwirtschaft, Pistenbauten und viele großzügige Freizeiteinrichtungen, und einiges mehr, welches ohne dieser Aufbruchsstimmung und dem aus dem Ausland investierten Geldern kaum geschaffen worden wäre.

Dass verstärkte Nachfrage bei einem geringen Angebot zu einem Ansteigen der Immobilienpreise führt ist ein normaler Marktmechanismus. Auch in weniger nachgefragten Regionen steigen die Preise, wenn auch in geringerem Ausmaß. Und: kein Verkäufer ist gezwungen, zu Höchstpreisen zu verkaufen!

Ferienwohnungen und Freizeitwohnsitze stellen für die Region Kitzbühel einen enorm wichtigen wirtschaftlichen Faktor dar

Ferienwohnungen und Ferienhäuser stellen auch einen immensen wirtschaftlichen Faktor dar! Es ist kein Geheimnis, dass im Großraum Kitzbühel äußerst hochwertig und kostenintensiv gebaut wird. Berechnungen zufolge kann alleine im Bezirk Kitzbühel in der Bauwirtschaft von einem Investitionsvolumen von mindestens EUR 80 bis EUR 100 Mio pro Jahr ausgegangen werden, welches diesem Segment zugerechnet werden kann. Der Großteil der Bauaufträge wird durch heimische Firmen ausgeführt und das bedeutet Arbeitsplätze und sicheres Einkommen in unserer Region. Viele spezialisierte (Kunst)handwerksbetriebe könnten ihre Profession sonst gar nicht ausüben.

In diesem Investitionsvolumen sind aber jene Wertschöpfungen noch gar nicht berücksichtigt, welche dann in weiterer Folge entstehen. Das beginnt beim Garten-, Haus- und Reinigungspersonal, über laufende Wartungs- und Instandhaltungsaufträge und geht soweit, dass erfolgreiche heimische Unternehmen über die Grenzen hinweg Bekanntheit erlangen und Aufträge im Ausland ausführen. Das fördert die heimische Wirtschaft und sichert Arbeitsplätze.

Auch die Kommunen (Städte und Gemeinden) profitieren direkt über Abgaben und Steuern. Denn an den oben beschriebenen Investitionen hängen hunderte Arbeitsplätze in der Region. Aus den Arbeitslöhnen geht die Kommunalsteuer direkt an die Gemeinden.

Regulierung mit Augenmaß

Politische Diskussionen sollen daher nicht populistisch mit einseitigen Argumenten geführt werden und dürfen vor allem nicht die positiven Aspekte der sogenannten „Zweitwohnsitzler“ aus den Augen verlieren. Es ist keine Frage, dass eine ausgewogene Entwicklung anzustreben, und negativen Entwicklungen gegenzusteuern ist. Derartige Akzente werden auch schon regelmäßig, z.B. in Form von Vertragsraumordnungen, etc. gesetzt. Es ist zu hoffen, dass hier Lösungen mit Augenmaß gefunden werden, denn letztlich profitieren alle von einer weiterhin nachgefragten Region und dadurch prosperierenden wirtschaftlichen Entwicklung.

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Dasselbe luxuriöse Haus kann hier eine Luxus-Immobilie und dort ein Liebhaber-Objekt sein. Wie geht das?

Beim Kauf einer Immobilie im hochpreisigen Segment stellt sich immer auch die Frage nach der Werthaltigkeit der Kaufentscheidung. Darauf gibt es aber keine schnelle Antwort, denn vorher muss sorgfältigabgeklärt werden, ob es sich um eine Luxusimmobilie handelt oder um ein so genanntes Liebhaberobjekt. Denn nur bei einer Luxusimmobilie kann von einer Wertbeständigkeit mit Steigerungspotential ausgegangen werden.

Wann ist aber eine Liegenschaft eine Luxusimmobilie bzw. wann ist von einem Liebhaberobjekt die Rede? Warum ist dasselbe luxuriöse Haus in Hinterholz soviel weniger wert als in Kitzbühel? Am Grundstückspreis allein kann es nicht liegen.

Das Liebhaberobjekt ist eine Herzensangelegenheit

Von einem Liebhaberobjekt spricht man dann, wenn ein überdurchschnittlich hoher Kaufpreis bezahlt wird, welcher in erster Linie durch persönliche Gründe motiviert ist. Andere Faktoren wirken sich auf die Kaufmotivation nur untergeordnet aus. Um Liebhaberei handelt es sich, wenn beispielsweise ein Musikliebhaber bereit ist, erheblich mehr für ein Objekt, in welchem einst Mozart gewohnt hat, zu bezahlen als ein „durchschnittlicher“ Immobilienkäufer bereit ist, hiefür auszugeben. Oder ein Käufer will beispielsweise ein Objekt unbedingt erwerben, weil seine Großmutter darin geboren wurde. Der emotionale Wert ist für den Käufer hoch und in der Regel unschätzbar. Bei einem Weiterverkauf wird der Eigentümer aber unter Umständen feststellen müssen, dass er den einst bezahlten Kaufpreis kaum oder nicht mehr erlöst. Liebhaberpreise werden eben aus höchstpersönlichen Vorlieben bezahlt.

Bei Luxus-Immobilien zählen in erster Linie Fakten

Ganz anders verhält es sich bei Luxusimmobilien. Typisch für Luxusimmobilien ist meist ein sehr hoher Kaufpreis, welcher nur von einer zahlungskräftigen, meist überregionalen Klientel bezahlt wird! Die Kaufüberlegung beruht jedoch nicht vorrangig auf höchstpersönlichen Motiven, sondern auch auf anderen Fakten. Die absolute Toplage ist für Luxusimmobilien sowieso Voraussetzung. Hinzu kommen aber noch weiteren Faktoren, wie dass z.B. Grundstücksgröße und Wohnfläche, etc. deutlich über dem Durchschnittsniveau liegen. Dass die Ausstattung (inkl. Wellnessbereich, Lift, etc) exklusiv ist, versteht sich von selbst.

Lage, Lage, Lage!

Der Marktwert eines luxeriösen Gebäudes in einer Bestlage liegt deutlich über dem Wert desselben Gebäudes in einer „normalen“ Lage. Dasselbe luxuriöse Gebäude in einer schlechten Lage ist meist weniger wert als die Summe aus Grundwert und Herstellungskosten, da Käufer in schlechten Lagen nicht bereit sind einen so hohen Gebäude- und Ausstattungsaufwand zu bezahlen. Denn die zahlungskräftige Immobilienklientel will sich nicht in einer mäßigen Lage anzusiedeln, sondern sucht Toplagen mit prominentem Umfeld. Luxuriöse Gebäude und Wohnungen erzielen daher nur in Bestlagen Höchstpreise!

Prominente Nachbarn erhöhen die Verkaufspreise

Ein weiterer wertsteigernder Faktor ist ein hochwertiges Umfeld. Bei lage- und ausstattungsmäßig vergleichbaren Immobilienobjekten erzielen regelmäßig diejenigen einen höheren Verkaufspreis, wo im Umfeld prominente Persönlichkeiten residieren.

Fazit

Rückläufige Preisentwicklungen kommen bei Luxusimmobilien so gut wie nie vor, und wenn, dann meist Folge geänderter Rahmen- oder Widmungsbedingungen im Umfeld. Es kann daher davon ausgegangen werden, dass Luxusimmobilien nicht nur wertbeständig sind, sondern deren Wert kontinuierlich steigt. Wenn zusätzlich auch das vorhin erwähnte prominente Umfeld passt, werden für derartige Luxusobjekte regelmäßig Spitzenpreise bezahlt.

Wer daher in Immobilien investieren will, ist gut beraten, die Frage zu stellen, ob es sich dabei um ein Liebhaberobjekt oder um eine Luxusimmobilie handelt. Und wenn es sich um eine Luxusimmobilie in einer guten, hochwertigen Lage handelt ist Wertstabilität garantiert.

Beim Immobilienkauf im hochpreisigen Segment empfiehlt sich daher in jedem Fall, die Fachmeinung eines Experten aus der Immobilienbranche, der mit den regionalen Besonderheiten und Lagen vertraut ist, einzuholen. Denn es macht eben den großen Unterschied, ob die Investition in eine Luxusimmobilie oder in eine Liebhaberimmobilie erfolgt!

Der Beitrag Luxusimmobilie oder Liebhaberobjekt? erschien zuerst auf Dr. Christian Neumayr.