Folgende Eigentumsarten unterscheidet man:

• Alleineigentum

Die ideale Form des Eigentums ist das Alleineigentum. Der Eigentümer kann im Rahmen seines Eigentumsrechtes über seiner Immobilie frei verfügen, kann schalten und walten, verkaufen, belasten und vermieten, ohne jemanden fragen zu müssen. Für Bebauung, Abbruch, Umbau wird (abgesehen von Behördengenehmigungen) niemandes Zustimmung gebraucht.

• Schlichtes Miteigentum

Schwieriger hat es da schon der Miteigentümer. Eine Liegenschaft als Ganzes gehört zwei oder mehreren Eigentümern, rechtlich gesehen gibt es keine Eigentumszuweisung! Der Miteigentümer besitzt nur einem ideellen Anteil (z.B. ¼ oder ½-) an der Gesamtliegenschaft ist. Er kann zwar seinen Anteil belasten und veräußern, in der sonstigen Verfügungsmacht ist der schlichte Miteigentümer allerdings sehr beschränkt. Bei Umbauten und Veränderungen, etc. ist das Einverständnis der restlichen Miteigentümer notwendig. Denn beim schlichten Miteigentum ist nur das Eigentumsrecht geteilt und nicht die Sache (= Immobilie) selber. Und wenn jemand (von einem Miteigentümer dessen) Miteigentumsanteil erwirbt, wird auch er nur wieder schlichter Miteigentümer.

• Wohnungseigentum

Unter Wohnungseigentum versteht man das Recht, eine bestimmte Wohnung (Eigentumswohnung) oder eine Räumlichkeit (Geschäftsraum) oder KFZ-Stellplatz ausschließlich zu nutzen und hierüber frei zu verfügen. Insoweit es sein Wohnungseigentum betrifft, ist der Eigentümer alleine verfügungsberechtigt. Der Wohnungseigentümer ist zusätzlich Miteigentümer (im Verhältnis seiner Anteile) an der gesamten Liegenschaft und den allgemeinen Teilen, wie Stiegenhaus, Außenmauern, Dach, etc. Beschränkt ist der Wohnungseigentümer insoferne, als er nicht andere Miteigentümer beeinträchtigen, oder es Allgemeinanlagen betreffen darf. Er darf beispielsweise nicht eigenmächtig ein Lüftungsloch in die Außenwand bohren, einen Balkon dazu bauen, seine Fenster vergrößern oder eine Leitung durch die Nachbarwohnung ziehen, aber auch nicht in einem Wohnhaus die ganze Nacht Schlagzeug spielen.

Eine Spezialform des Wohnungseigentums ist die Eigentümerpartnerschaft, womit ermöglicht wird, dass zwei natürliche Personen gemeinsam Eigentümer einer Eigentumswohnung werden können. Belastungen und Veräußerungen dürfen hier nur von beiden Partnern gemeinsam erfolgen.

Zurück zum Beispiel der Schwestern: Der Verkauf des Miteigentumsanteiles durch eine der Schwestern ist grundsätzlich möglich. Der Käufer wird allerdings auch wiederum nur ideeller Miteigentümer werden.

Fazit: Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden, sollte daher bei allen Kaufüberlegungen rechtszeitig die aktuelle Eigentumssituation geprüft, und fachlich versierter Rat (z.B. durch Rechtsanwalt oder Notar) eingeholt werden.

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Es gibt kein Recht auf freie Aussicht!

Nachdem kein Recht auf freie Aussicht besteht und auch die Beseitigung von Bäumen am Nachbargrund nur in sehr seltenen Ausnahmefällen gerichtlich verlangt werden kann, ist so etwas natürlich mehr als nur ein Ärgernis – es ist eine deutliche Wertminderung der Immobilie.

In meiner gutachterlichen Tätigkeit stellt sich regelmäßig die Frage, ob der Blick auf den Hahnenkamm oder den Wilden Kaiser oder sonst eine schöne Aussicht einen messbaren Mehrwert für eine Immobilie darstellt. Diese Frage kann mit einem klaren „Selbstverständlich“ beantwortet werden! Jeder, der bereits einmal eine Immobilie verkauft hat, kennt den kritischen Blick des potentiellen Käufers von der Terrasse oder dem Balkon. Je weiter die Aussicht und der Ausblick (und je breiter das Panorama), umso näher rückt ein erfolgreicher Verkauf. Die Schönheit der Landschaft will auch aus den eigenen vier Wänden erblickt werden!

Natürlich macht es einen Unterschied in der Wertigkeit einer Eigentumswohnung, ob sich vor dem Wohnzimmerfenster die Wand des Nachbarhauses befindet, oder eine Park- oder Grünanlage. Und natürlich macht es einen Unterschied, ob die Aussicht von der Terrasse der Villa durch einen dichten Nadelwald begrenzt ist oder der Blick bis zum Hahnenkamm oder das Kaisergebirge schweifen kann. Und unzweifelhaft sind Käufer bereit, eine bessere Aussicht auch zu honorieren, sprich dafür einen höheren Kaufpreis zu bezahlen. In der Region wird manchmal salopp von einem „Kaiserblickaufschlag“ von 10% gesprochen, wenn das Kaisergebirge von der Immobilie aus sichtbar ist. Es ist auch nicht unüblich, diesen freien Blick im Grundbuch abzusichern. Der Eigentümer des Nachbargrundstückes verpflichtet sich dann, das Grundstück nicht oder nur bis zu einer bestimmten Höhe zu bebauen. Auch der Baumwuchs kann auf eine gewisse Höhe vertraglich begrenzt werden, oder es dürfen zukünftig gar keine Bäume gepflanzt werden; auch dieses Recht kann im Grundbuch eingetragen, und für die Zukunft gesichert werden. Für diese Sicherheit der freien Aussicht kann schon einmal ein sechsstelliger Betrag bezahlt werden.

Aussicht = Mehrwert!

In einer Studie durch unser Büro konnten wir anhand von Marktangeboten, tatsächlichen Verkäufen und Befragung von Marktteilnehmern im Raum Kitzbühel immer einen Mehrwert von Immobilien mit schöner Aussicht festmachen, aber keine exakt berechenbaren Aufschläge ableiten. Die quantifizierbaren Objektaufschläge reichen von ca. 5% bis über 50%. Die Bereitschaft, für eine schöne Aussicht einen höheren Preis/einen höheren Zuschlag zu bezahlen, ist im hochpreisigen Segment aber jedenfalls deutlich größer als im Normalpreissegment und bei Luxusimmobilien am größten. Denn wenn sehr viel Geld für eine luxuriöse Villa ausgegeben wird, darf die Exklusivität nicht durch einen Makel in der Aussicht – auch nicht in Zukunft – gefährdet werden.

Dieses Untersuchungsergebnis wird auch durch eine Schweizer Studie bestätigt, welche über 800 Objekte in Schweizer Nobelorten, wie St. Moritz, Gstaad, Crans Montana, untersucht, und dabei Preisaufschläge von bis zu 131% (in Gstaad) festgestellt haben; zwischen 15% und 30% Mehrpreis waren aber offenbar am meisten bereit, für einen freien Bergblick zu bezahlen.

Fazit: Wer eine Immobilie erwerben will, soll sich daher, neben den üblichen Kriterien wie Lage, Zustand, Ausstattung auch die Aussicht genau anschauen. Denn der „Kaiserblick“ hat einen Wert. Es darf dabei nicht übersehen werden zu prüfen, ob der Ausblick auch von Dauer ist. Immobilienkäufer sollen sich vor einem Kauf genau informieren, ob die Aussicht auch zukünftig unbeeinträchtigt und rechtlich abgesichert ist.

Denn Aussicht und Besonnung sind die kleinen Geschwister von Lage, Lage, Lage!

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