In den letzten Jahren hat sich der Fokus im Luxusimmobiliensegment deutlich verschoben. Nicht mehr allein Größe und Exklusivität definieren den Wert einer Immobilie, sondern zunehmend auch deren Nachhaltigkeit und ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance). Auch, oder gerade besonders in alpinen Regionen wird dieser Trend sichtbar, wo eine harmonische Integration in die einzigartige Naturlandschaft nicht nur gewünscht, sondern auch gefordert wird.

Eine Schlüsselrolle bei der Realisierung nachhaltiger Luxusimmobilien spielen regionale Handwerker und Materialien. Der Einsatz von lokal gewonnenen Ressourcen wie Holz, Stein und anderen Naturmaterialien steht nicht nur im Einklang mit ökologischen Prinzipien, sondern trägt auch zur Wertschöpfung in der lokalen Gemeinschaft bei. Darüber hinaus sichert die Verwendung traditioneller Bauweisen, die von heimischen Handwerkern umgesetzt werden, ein hohes Maß an Authentizität und Qualität. Dieses Vorgehen unterstützt nicht nur die lokale Wirtschaft, sondern minimiert auch den ökologischen Fußabdruck der Bauvorhaben durch verkürzte Transportwege und geringeren Energieverbrauch.

Die Architektur von Luxusimmobilien in alpinen Regionen unterliegt besonderen Anforderungen. Sie muss nicht nur extremen Wetterbedingungen standhalten, sondern auch das alpine Erscheinungsbild und die kulturelle Identität der Region widerspiegeln. Eine an die Region angepasste Architektur fügt sich ideal in die Landschaft und die gewachsenen Bebauungsstrukturen ein und betont deren natürliche Schönheit. Gleichzeitig ermöglicht sie durch innovative Konzepte wie passive Solarenergienutzung, nachhaltige Energieversorgung (Geothermie, Wärmepumpen, etc.), hochwirksame Isolationsmethoden und nachhaltige Wassermanagement-Systeme eine ökologische Bauweise.

Die Berücksichtigung von ESG-Kriterien in der Entwicklung von Luxusimmobilien in alpinen Regionen ist jedoch nicht nur eine Frage der Ethik, sondern auch eine der ökonomischen Weitsicht. Immobilien, die strenge Nachhaltigkeitsstandards erfüllen, profitieren von einer steigenden Nachfrage bei umweltbewussten Käufern und einer langfristigen Wertsteigerung. Zudem tragen sie zur Resilienz der alpinen Ökosysteme bei und sichern so die Lebensgrundlage zukünftiger Generationen.

Fazit: Abschließend lässt sich festhalten, dass Nachhaltigkeit und ESG-Konformität in der Entwicklung von Luxusimmobilien in alpinen Regionen kein Trend, sondern eine Notwendigkeit sind. Sie stellen eine Investition in die Zukunft dar, die ökologische Verantwortung, soziale Gerechtigkeit und ökonomische Viabilität vereint. Durch die Berücksichtigung regionaler Handwerkskunst und Materialien sowie einer an die spezielle Region angepassten Architektur, setzen diese Immobilien neue Standards im Luxussegment und fördern eine nachhaltige Entwicklung in den Alpenregionen.

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Im Zuge der Immobilien- und Finanzkrise – ausgehend von den USA – sind europaweit die Preise für Wohnimmobilien zurückgegangen oder zumindest stagniert. Diese Entwicklungen konnten jedoch im Alpenraum nicht festgestellt werden. Die Gründe dafür sind nicht exakt festzumachen, es mag aber an der Summe von stabilisierenden Faktoren liegen. Die in unseren Augen wichtigsten Faktoren für dieses Phänomen lauten wie folgt:

1. Wohn- und Arbeitsplatz in attraktiver Umgebung

Durch die Globalisierung der Medien und Informationstechnologie sind wir deutlich mobiler geworden und nicht mehr an fixe Arbeitsplätze gebunden. Was liegt daher näher, als sich einen Wohn- und Arbeitsplatz in attraktiver Umgebung, beispielsweise im Alpenraum zu schaffen?

Der Alpenraum ist schon lange nicht mehr nur Wohngegend der dort ansässigen Bevölkerung. Bereits in den 60er Jahren des vorigen Jahrhunderts hat mit der ersten Hochkonjunktur der der Boom von Neben- und Zweitwohnsitzen im Alpenraum begonnen und ist bis heute ungebrochen. Denn wenn die Erreichbarkeit gut ist, ist dieser ein guter Hauptwohnsitz, als auch ein hoch attraktives Ferienziel – sowohl im Winter als auch im Sommer. Ein guter Grund daher, sich einen solchen Wohnsitz zu schaffen. Noch besser, wenn er vielleicht auch als Feriensitz dienen kann, oder gleich die eigene Firma eine Zweigstelle errichtet. Dann können attraktive Sommer- und Wintersportarten auch nebenbei ausgeübt werden. Und: man trifft die Freunde aus der Stadt!

2. Der Alpenraum als perfektes Naherholungsgebiet

Der Alpenraum ist umgeben von (Groß-)städten, dessen Bewohner schon immer den Alpenraum als Naherholungsgebiet schätzten. Diese Städte wachsen auch ohne Zuzug von Drittstaaten deutlich. Beispielsweise wird der Region Oberbayern lt. Statistischem Zentralamt bis 2030 sogar eine „stark zunehmende“ Bevölkerungsentwicklung prognostiziert. Das macht es für viele noch attraktiver, sich dem Dichtestress des Alltages zu entziehen und einen zusätzlichen Wohnsitz in einer weitestgehend heilen Umwelt zuzulegen. Dass der Alpenraum eine relativ geringe Kriminalitätsrate aufweist, ist ein weiterer positiver Aspekt.

3. Beliebte Urlaubsdestinationen laden zum Bleiben ein

Dabei beeinflussen nicht nur die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen die Investition; auch die touristische Attraktivität der jeweiligen Region spielt eine wichtige Rolle. Je beliebter ein Ferienort bei Urlaubern und Urlauberinnen ist, desto interessanter wird er für Menschen, sich hier anzusiedeln, oder sich hier eine Zweitwohnung zulegen. So liegen nach dem „Savills Ultra-Prime Ski Resorts Index 2014“ beispielsweise so prominente Namen wie Courchevel, Gstaad, St. Moritz, und Kitzbühel unter den Top-10-Destinationen dieses Index.

4. begrenztes Angebot, steigende Nachfrage

Natürlich sind die Faktoren Angebot und Nachfrage wesentliche Garanten für die Wertstabilität von Immobilien im Alpenraum und das Angebot an bebaubaren Grundstücken, Häusern und Wohnungen ist begrenzt! Daher wird von Seiten der Nationalstaaten immer mehr versucht, den Erwerb und die Nutzung von Immobilien stärker zu beschränken, (Zweitwohnsitzinitiative, Freizeitwohnsitzregelungen, etc.). Gemäß einfachen betriebswirtschaftlichen Regeln steigt daher der Angebotspreis, da eine steigende Nachfrage gegeben ist – bei schon erwähnten begrenzten Angebot.

Es ist daher auch zukünftig davon auszugehen, dass Immobilien im Alpenraum wertstabil sind. Globale Störungen, Finanz- oder Immobilienkrisen kommen natürlich auch in den Bergregionen an, aber erstens verzögert und zweitens wesentlich reduzierter in den Auswirkungen. Eine Investition im Alpenraum rechnet sich daher nicht nur finanziell, sondern auch in der Lebensqualität!

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Was macht Kitzbühel so interessant für Immobilieninvestments?

Historisch: Kitzbühel Kitzbühel schon im 19. Jahrhundert gefragt

Bereits in der K&K-Monarchie war Kitzbühel mit der Erschließung durch die Eisenbahn eine gefragte Destination („Sommerfrische“), so wie beispielsweise auch Bad Gastein, St. Anton am Arlberg oder Bad Ischl. Die Bedeutung der Bahn verringerte sich und somit verfielen diese Orte in einen Dornröschenschlaf – nicht so Kitzbühel. In Kitzbühel gibt es noch einige Zeugnisse der Bautätigkeit wiener Architekten, vor allem Villen aus dieser Zeit. In der Zwischen- und Nachkriegszeit waren auch bereits Engländer stark vertreten und immer mehr entwickelte sich Kitzbühel zu einer mitteleuropäischen Tourismushochburg. Immobilieninvestments und Zweitwohnsitze wurden aktiv gefördert und haben wesentlich zum Aufschwung Kitzbühels beigetragen.

Aktuell: Kitzbühel zählt nach wie zu den Top-Destinationen im Alpenraum

Die Gründe sind nicht nur das Hahnenkammrennen, der Tenniscup, oder das Polotournier, sondern reichen vom hochwertigen Erholungswert mit vielfältigen Sport– und Freizeitangebot über die gute Erreichbarkeit aus den mitteleuropäischen Metropolen bis zur (relativ) heilen Natur und Sicherheit. Insbesondere Sicherheit und Anonymität sind nicht zu unterschätzende Faktoren! Wo sonst können Prominente aus Showbiz, Politik und Wirtschaft unbehelligt von Schaulustigen und Paparazzi durch die Stadt flanieren oder ihrem Freizeitangebot ungestört nachgehen?

All dies macht in Summe die Attraktivität, den „USP“ (unique selling proposition) von Kitzbühel aus. Da in der Vergangenheit Immobilienpreise in dieser Region auch noch nie eingebrochen sind, resultiert natürlich daraus ein großes Interesse, in dieser Region in Immobilien zu investieren.
Zukünftig ist nicht damit zu rechnen, dass sich daran etwas ändert. Auch wenn hin und wieder ein Winter schneearm ist oder sogar das Hahnenkammrennen ausfallen sollte (wie auch schon vorgekommen), ändert dies nichts an der Attraktivität von Kitzbühel. Vielmehr ist das Angebot an Immobilien – allein schon aufgrund der geografischen Lage (Alpentäler) – begrenzt. Und es ist eine altbekannte Weisheit, dass eine Verknappung des Angebotes auch bei gleichbleibender Nachfrage zu steigenden Preisen führt.

Vorrang für Einheimische führt zu seiner Verknappung des Angebots

In den letzten Jahren hat auch die Stadtpolitik erkannt, wie wichtig es ist, für Einheimische vorrangig Siedlungsraum zu schaffen und bereits entsprechende Projekte erfolgreich verwirklicht. Gleichzeitig erfolgen Neuwidmungen meist nur mehr mittels Raumordnungsvertrag. Allerdings wird das in Folge der weiteren Verknappung frei verfügbarer Immobilien auch zu steigenden Preisen führen.

Fazit

Die Region Kitzbühel ist nach wie vor eine Topdestination für Urlaub und Immobilieninvestments und wird daher auch zukünftig in der Liga der Top-Destinationen von Österreich und im Alpenraum mitspielen.

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Dasselbe luxuriöse Haus kann hier eine Luxus-Immobilie und dort ein Liebhaber-Objekt sein. Wie geht das?

Beim Kauf einer Immobilie im hochpreisigen Segment stellt sich immer auch die Frage nach der Werthaltigkeit der Kaufentscheidung. Darauf gibt es aber keine schnelle Antwort, denn vorher muss sorgfältigabgeklärt werden, ob es sich um eine Luxusimmobilie handelt oder um ein so genanntes Liebhaberobjekt. Denn nur bei einer Luxusimmobilie kann von einer Wertbeständigkeit mit Steigerungspotential ausgegangen werden.

Wann ist aber eine Liegenschaft eine Luxusimmobilie bzw. wann ist von einem Liebhaberobjekt die Rede? Warum ist dasselbe luxuriöse Haus in Hinterholz soviel weniger wert als in Kitzbühel? Am Grundstückspreis allein kann es nicht liegen.

Das Liebhaberobjekt ist eine Herzensangelegenheit

Von einem Liebhaberobjekt spricht man dann, wenn ein überdurchschnittlich hoher Kaufpreis bezahlt wird, welcher in erster Linie durch persönliche Gründe motiviert ist. Andere Faktoren wirken sich auf die Kaufmotivation nur untergeordnet aus. Um Liebhaberei handelt es sich, wenn beispielsweise ein Musikliebhaber bereit ist, erheblich mehr für ein Objekt, in welchem einst Mozart gewohnt hat, zu bezahlen als ein „durchschnittlicher“ Immobilienkäufer bereit ist, hiefür auszugeben. Oder ein Käufer will beispielsweise ein Objekt unbedingt erwerben, weil seine Großmutter darin geboren wurde. Der emotionale Wert ist für den Käufer hoch und in der Regel unschätzbar. Bei einem Weiterverkauf wird der Eigentümer aber unter Umständen feststellen müssen, dass er den einst bezahlten Kaufpreis kaum oder nicht mehr erlöst. Liebhaberpreise werden eben aus höchstpersönlichen Vorlieben bezahlt.

Bei Luxus-Immobilien zählen in erster Linie Fakten

Ganz anders verhält es sich bei Luxusimmobilien. Typisch für Luxusimmobilien ist meist ein sehr hoher Kaufpreis, welcher nur von einer zahlungskräftigen, meist überregionalen Klientel bezahlt wird! Die Kaufüberlegung beruht jedoch nicht vorrangig auf höchstpersönlichen Motiven, sondern auch auf anderen Fakten. Die absolute Toplage ist für Luxusimmobilien sowieso Voraussetzung. Hinzu kommen aber noch weiteren Faktoren, wie dass z.B. Grundstücksgröße und Wohnfläche, etc. deutlich über dem Durchschnittsniveau liegen. Dass die Ausstattung (inkl. Wellnessbereich, Lift, etc) exklusiv ist, versteht sich von selbst.

Lage, Lage, Lage!

Der Marktwert eines luxeriösen Gebäudes in einer Bestlage liegt deutlich über dem Wert desselben Gebäudes in einer „normalen“ Lage. Dasselbe luxuriöse Gebäude in einer schlechten Lage ist meist weniger wert als die Summe aus Grundwert und Herstellungskosten, da Käufer in schlechten Lagen nicht bereit sind einen so hohen Gebäude- und Ausstattungsaufwand zu bezahlen. Denn die zahlungskräftige Immobilienklientel will sich nicht in einer mäßigen Lage anzusiedeln, sondern sucht Toplagen mit prominentem Umfeld. Luxuriöse Gebäude und Wohnungen erzielen daher nur in Bestlagen Höchstpreise!

Prominente Nachbarn erhöhen die Verkaufspreise

Ein weiterer wertsteigernder Faktor ist ein hochwertiges Umfeld. Bei lage- und ausstattungsmäßig vergleichbaren Immobilienobjekten erzielen regelmäßig diejenigen einen höheren Verkaufspreis, wo im Umfeld prominente Persönlichkeiten residieren.

Fazit

Rückläufige Preisentwicklungen kommen bei Luxusimmobilien so gut wie nie vor, und wenn, dann meist Folge geänderter Rahmen- oder Widmungsbedingungen im Umfeld. Es kann daher davon ausgegangen werden, dass Luxusimmobilien nicht nur wertbeständig sind, sondern deren Wert kontinuierlich steigt. Wenn zusätzlich auch das vorhin erwähnte prominente Umfeld passt, werden für derartige Luxusobjekte regelmäßig Spitzenpreise bezahlt.

Wer daher in Immobilien investieren will, ist gut beraten, die Frage zu stellen, ob es sich dabei um ein Liebhaberobjekt oder um eine Luxusimmobilie handelt. Und wenn es sich um eine Luxusimmobilie in einer guten, hochwertigen Lage handelt ist Wertstabilität garantiert.

Beim Immobilienkauf im hochpreisigen Segment empfiehlt sich daher in jedem Fall, die Fachmeinung eines Experten aus der Immobilienbranche, der mit den regionalen Besonderheiten und Lagen vertraut ist, einzuholen. Denn es macht eben den großen Unterschied, ob die Investition in eine Luxusimmobilie oder in eine Liebhaberimmobilie erfolgt!

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