Traditionelle Bauernhäuser:
In erster Linie zweckdienlich

Diese Bauweise entwickelte sich aus traditionellen Bauernhausformen, die wiederum historisch auf Einflüssen der Natur basieren. Holz und Stein waren ursprünglich die reichlich vorhandenen Baustoffe. Mit Giebeldächern, kleinen Fenstern und wetterschutzgebenden Vordächern und Balkonen trotzte man früher strengen, schneereichen Wintern. Ein Teil der bäuerlichen Arbeit konnte anno dazumal unter dem Vordach, auf dem Balkon oder im Schutz dessen erledigt werden.

Von regionaler zu „montaner“ Architektur

In den letzten Jahren hat sich, vor allem bei neuen, hochwertigen und luxuriösen Ferienhäusern in den alpinen Toplagen dieser eigene Stil herausgebildet. Egal ob in Val d’Isère, Courchevel, Gstaad, St. Moritz, Madonna di Campiglio, Cortina, Lech oder Kitzbühel, die Architektur der Chalets in den Bestlagen hat sich von der „regional-alpinen“ zur „montanen“ Bautradition weiter entwickelt – man könnte auch sagen: international vereinheitlicht. Formen und Einflüsse aus verschiedenen Bergregionen im Alpenraum wurden übernommen und mit lokalen Elementen kombiniert – aber auch Trends aus dem nordamerikanischen und kanadischen Raum sind allgegenwärtig.

Chalets, Lodges oder moderne Almhütte – egal, wie auch immer genannt, verfügen heute meist über eine großzügige Kombination aus Holz-, Stein- und Glasfassaden, großen Fensterfronten, massiven Dielen und offene, sichtbare Dachstuhlkonstruktionen. Auch an Wohnfläche, der Anzahl an Schlafzimmern und Bädern wird nicht gespart, und statt dem Käsekeller verfügen moderne Almhütten über wohlbestückte Weinkeller. Dieser Trend setzt sich bis zu den Interieurs fort, wo Reh- und Gamskrickerln heutzutage den Bären- und Elchgeweihen sowie Zebra- und Großwildfellen weichen.

Moderne Chalets erfüllen alle Ansprüche, alpine Kargheit oder Reduktion auf das Einfache ist nicht im Trend. Sich im Pool des großzügigen Wellnessbereiches entspannen zu können, wenn der Schneesturm um die Hütte tobt, gehört genauso zur Selbstverständlichkeit wie eine umfassende technische Ausstattung des Gebäudes.

Die Nachfrage bestimmt den Baustil

Luxuriöse Feriendomizile in den Bergen – das sind Objekte, zum Teil weit jenseits der EUR 5 Mio–Grenze – sind in dieser montanen Bautradition errichtet. Einfach auch deshalb, weil hierfür die größte Nachfrage besteht. Denn wer sich einen Ferienwohnsitz in den Bergen anschafft, will damit auch ein Stück Tradition und Ursprünglichkeit erwerben. 

Den Faktor „Lage“ nicht vergessen!

Achtung: wie bei allen Immobilien gilt auch hier: Lage, Lage, Lage! Denn eine Luxusimmobilie ist nur in Kombination mit der besten Lage eine wirkliche Luxusimmobilie und nachhaltige Wertanlage. Wenn noch eine Schipiste in der Nähe verläuft und das Chalet sogar über eine Zweit- oder Freizeitwohnsitzgenehmigung verfügt, dann ist – neben dem Erholungswert – Wertstabilität und langfristige Wertsteigerung garantiert.

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Was macht Kitzbühel so interessant für Immobilieninvestments?

Historisch: Kitzbühel Kitzbühel schon im 19. Jahrhundert gefragt

Bereits in der K&K-Monarchie war Kitzbühel mit der Erschließung durch die Eisenbahn eine gefragte Destination („Sommerfrische“), so wie beispielsweise auch Bad Gastein, St. Anton am Arlberg oder Bad Ischl. Die Bedeutung der Bahn verringerte sich und somit verfielen diese Orte in einen Dornröschenschlaf – nicht so Kitzbühel. In Kitzbühel gibt es noch einige Zeugnisse der Bautätigkeit wiener Architekten, vor allem Villen aus dieser Zeit. In der Zwischen- und Nachkriegszeit waren auch bereits Engländer stark vertreten und immer mehr entwickelte sich Kitzbühel zu einer mitteleuropäischen Tourismushochburg. Immobilieninvestments und Zweitwohnsitze wurden aktiv gefördert und haben wesentlich zum Aufschwung Kitzbühels beigetragen.

Aktuell: Kitzbühel zählt nach wie zu den Top-Destinationen im Alpenraum

Die Gründe sind nicht nur das Hahnenkammrennen, der Tenniscup, oder das Polotournier, sondern reichen vom hochwertigen Erholungswert mit vielfältigen Sport– und Freizeitangebot über die gute Erreichbarkeit aus den mitteleuropäischen Metropolen bis zur (relativ) heilen Natur und Sicherheit. Insbesondere Sicherheit und Anonymität sind nicht zu unterschätzende Faktoren! Wo sonst können Prominente aus Showbiz, Politik und Wirtschaft unbehelligt von Schaulustigen und Paparazzi durch die Stadt flanieren oder ihrem Freizeitangebot ungestört nachgehen?

All dies macht in Summe die Attraktivität, den „USP“ (unique selling proposition) von Kitzbühel aus. Da in der Vergangenheit Immobilienpreise in dieser Region auch noch nie eingebrochen sind, resultiert natürlich daraus ein großes Interesse, in dieser Region in Immobilien zu investieren.
Zukünftig ist nicht damit zu rechnen, dass sich daran etwas ändert. Auch wenn hin und wieder ein Winter schneearm ist oder sogar das Hahnenkammrennen ausfallen sollte (wie auch schon vorgekommen), ändert dies nichts an der Attraktivität von Kitzbühel. Vielmehr ist das Angebot an Immobilien – allein schon aufgrund der geografischen Lage (Alpentäler) – begrenzt. Und es ist eine altbekannte Weisheit, dass eine Verknappung des Angebotes auch bei gleichbleibender Nachfrage zu steigenden Preisen führt.

Vorrang für Einheimische führt zu seiner Verknappung des Angebots

In den letzten Jahren hat auch die Stadtpolitik erkannt, wie wichtig es ist, für Einheimische vorrangig Siedlungsraum zu schaffen und bereits entsprechende Projekte erfolgreich verwirklicht. Gleichzeitig erfolgen Neuwidmungen meist nur mehr mittels Raumordnungsvertrag. Allerdings wird das in Folge der weiteren Verknappung frei verfügbarer Immobilien auch zu steigenden Preisen führen.

Fazit

Die Region Kitzbühel ist nach wie vor eine Topdestination für Urlaub und Immobilieninvestments und wird daher auch zukünftig in der Liga der Top-Destinationen von Österreich und im Alpenraum mitspielen.

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Dasselbe luxuriöse Haus kann hier eine Luxus-Immobilie und dort ein Liebhaber-Objekt sein. Wie geht das?

Beim Kauf einer Immobilie im hochpreisigen Segment stellt sich immer auch die Frage nach der Werthaltigkeit der Kaufentscheidung. Darauf gibt es aber keine schnelle Antwort, denn vorher muss sorgfältigabgeklärt werden, ob es sich um eine Luxusimmobilie handelt oder um ein so genanntes Liebhaberobjekt. Denn nur bei einer Luxusimmobilie kann von einer Wertbeständigkeit mit Steigerungspotential ausgegangen werden.

Wann ist aber eine Liegenschaft eine Luxusimmobilie bzw. wann ist von einem Liebhaberobjekt die Rede? Warum ist dasselbe luxuriöse Haus in Hinterholz soviel weniger wert als in Kitzbühel? Am Grundstückspreis allein kann es nicht liegen.

Das Liebhaberobjekt ist eine Herzensangelegenheit

Von einem Liebhaberobjekt spricht man dann, wenn ein überdurchschnittlich hoher Kaufpreis bezahlt wird, welcher in erster Linie durch persönliche Gründe motiviert ist. Andere Faktoren wirken sich auf die Kaufmotivation nur untergeordnet aus. Um Liebhaberei handelt es sich, wenn beispielsweise ein Musikliebhaber bereit ist, erheblich mehr für ein Objekt, in welchem einst Mozart gewohnt hat, zu bezahlen als ein „durchschnittlicher“ Immobilienkäufer bereit ist, hiefür auszugeben. Oder ein Käufer will beispielsweise ein Objekt unbedingt erwerben, weil seine Großmutter darin geboren wurde. Der emotionale Wert ist für den Käufer hoch und in der Regel unschätzbar. Bei einem Weiterverkauf wird der Eigentümer aber unter Umständen feststellen müssen, dass er den einst bezahlten Kaufpreis kaum oder nicht mehr erlöst. Liebhaberpreise werden eben aus höchstpersönlichen Vorlieben bezahlt.

Bei Luxus-Immobilien zählen in erster Linie Fakten

Ganz anders verhält es sich bei Luxusimmobilien. Typisch für Luxusimmobilien ist meist ein sehr hoher Kaufpreis, welcher nur von einer zahlungskräftigen, meist überregionalen Klientel bezahlt wird! Die Kaufüberlegung beruht jedoch nicht vorrangig auf höchstpersönlichen Motiven, sondern auch auf anderen Fakten. Die absolute Toplage ist für Luxusimmobilien sowieso Voraussetzung. Hinzu kommen aber noch weiteren Faktoren, wie dass z.B. Grundstücksgröße und Wohnfläche, etc. deutlich über dem Durchschnittsniveau liegen. Dass die Ausstattung (inkl. Wellnessbereich, Lift, etc) exklusiv ist, versteht sich von selbst.

Lage, Lage, Lage!

Der Marktwert eines luxeriösen Gebäudes in einer Bestlage liegt deutlich über dem Wert desselben Gebäudes in einer „normalen“ Lage. Dasselbe luxuriöse Gebäude in einer schlechten Lage ist meist weniger wert als die Summe aus Grundwert und Herstellungskosten, da Käufer in schlechten Lagen nicht bereit sind einen so hohen Gebäude- und Ausstattungsaufwand zu bezahlen. Denn die zahlungskräftige Immobilienklientel will sich nicht in einer mäßigen Lage anzusiedeln, sondern sucht Toplagen mit prominentem Umfeld. Luxuriöse Gebäude und Wohnungen erzielen daher nur in Bestlagen Höchstpreise!

Prominente Nachbarn erhöhen die Verkaufspreise

Ein weiterer wertsteigernder Faktor ist ein hochwertiges Umfeld. Bei lage- und ausstattungsmäßig vergleichbaren Immobilienobjekten erzielen regelmäßig diejenigen einen höheren Verkaufspreis, wo im Umfeld prominente Persönlichkeiten residieren.

Fazit

Rückläufige Preisentwicklungen kommen bei Luxusimmobilien so gut wie nie vor, und wenn, dann meist Folge geänderter Rahmen- oder Widmungsbedingungen im Umfeld. Es kann daher davon ausgegangen werden, dass Luxusimmobilien nicht nur wertbeständig sind, sondern deren Wert kontinuierlich steigt. Wenn zusätzlich auch das vorhin erwähnte prominente Umfeld passt, werden für derartige Luxusobjekte regelmäßig Spitzenpreise bezahlt.

Wer daher in Immobilien investieren will, ist gut beraten, die Frage zu stellen, ob es sich dabei um ein Liebhaberobjekt oder um eine Luxusimmobilie handelt. Und wenn es sich um eine Luxusimmobilie in einer guten, hochwertigen Lage handelt ist Wertstabilität garantiert.

Beim Immobilienkauf im hochpreisigen Segment empfiehlt sich daher in jedem Fall, die Fachmeinung eines Experten aus der Immobilienbranche, der mit den regionalen Besonderheiten und Lagen vertraut ist, einzuholen. Denn es macht eben den großen Unterschied, ob die Investition in eine Luxusimmobilie oder in eine Liebhaberimmobilie erfolgt!

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