Traditionelle Bauernhäuser:
In erster Linie zweckdienlich

Diese Bauweise entwickelte sich aus traditionellen Bauernhausformen, die wiederum historisch auf Einflüssen der Natur basieren. Holz und Stein waren ursprünglich die reichlich vorhandenen Baustoffe. Mit Giebeldächern, kleinen Fenstern und wetterschutzgebenden Vordächern und Balkonen trotzte man früher strengen, schneereichen Wintern. Ein Teil der bäuerlichen Arbeit konnte anno dazumal unter dem Vordach, auf dem Balkon oder im Schutz dessen erledigt werden.

Von regionaler zu „montaner“ Architektur

In den letzten Jahren hat sich, vor allem bei neuen, hochwertigen und luxuriösen Ferienhäusern in den alpinen Toplagen dieser eigene Stil herausgebildet. Egal ob in Val d’Isère, Courchevel, Gstaad, St. Moritz, Madonna di Campiglio, Cortina, Lech oder Kitzbühel, die Architektur der Chalets in den Bestlagen hat sich von der „regional-alpinen“ zur „montanen“ Bautradition weiter entwickelt – man könnte auch sagen: international vereinheitlicht. Formen und Einflüsse aus verschiedenen Bergregionen im Alpenraum wurden übernommen und mit lokalen Elementen kombiniert – aber auch Trends aus dem nordamerikanischen und kanadischen Raum sind allgegenwärtig.

Chalets, Lodges oder moderne Almhütte – egal, wie auch immer genannt, verfügen heute meist über eine großzügige Kombination aus Holz-, Stein- und Glasfassaden, großen Fensterfronten, massiven Dielen und offene, sichtbare Dachstuhlkonstruktionen. Auch an Wohnfläche, der Anzahl an Schlafzimmern und Bädern wird nicht gespart, und statt dem Käsekeller verfügen moderne Almhütten über wohlbestückte Weinkeller. Dieser Trend setzt sich bis zu den Interieurs fort, wo Reh- und Gamskrickerln heutzutage den Bären- und Elchgeweihen sowie Zebra- und Großwildfellen weichen.

Moderne Chalets erfüllen alle Ansprüche, alpine Kargheit oder Reduktion auf das Einfache ist nicht im Trend. Sich im Pool des großzügigen Wellnessbereiches entspannen zu können, wenn der Schneesturm um die Hütte tobt, gehört genauso zur Selbstverständlichkeit wie eine umfassende technische Ausstattung des Gebäudes.

Die Nachfrage bestimmt den Baustil

Luxuriöse Feriendomizile in den Bergen – das sind Objekte, zum Teil weit jenseits der EUR 5 Mio–Grenze – sind in dieser montanen Bautradition errichtet. Einfach auch deshalb, weil hierfür die größte Nachfrage besteht. Denn wer sich einen Ferienwohnsitz in den Bergen anschafft, will damit auch ein Stück Tradition und Ursprünglichkeit erwerben. 

Den Faktor „Lage“ nicht vergessen!

Achtung: wie bei allen Immobilien gilt auch hier: Lage, Lage, Lage! Denn eine Luxusimmobilie ist nur in Kombination mit der besten Lage eine wirkliche Luxusimmobilie und nachhaltige Wertanlage. Wenn noch eine Schipiste in der Nähe verläuft und das Chalet sogar über eine Zweit- oder Freizeitwohnsitzgenehmigung verfügt, dann ist – neben dem Erholungswert – Wertstabilität und langfristige Wertsteigerung garantiert.

Der Beitrag Die Globalisierung der Almhütte erschien zuerst auf Dr. Christian Neumayr.

So unterschiedlich wie die individuellen Urlaubsvorstellungen sind auch die ver-schiedenen Arten von Feriendomizilen in Österreich. Die Palette reicht von der einfachen Garçonnière in der Stadt über ein Presshaus mit Weingarten, einem Bootshaus an einem See bis hin zum Luxus-Chalet in einem der Top-Spots.

Die Nutzung determiniert die Begrifflichkeit

Im Grunde ist jede Immobilie auch als Feriendomizil geeignet. Es hängt im Wesentlichen nur vom Nutzungsverhalten des Eigentümers ab, ob diese ständig genutzt wird oder eben nur für Ferien- oder Freizeitzwecke. Wenn sie nur Ferienzwecken dienen soll, dann ist ein wesentlicher Faktor, ob eine Nutzung nur für Ferienzwecke überhaupt zulässig ist, denn viele Landesgesetze beschränken solche ausschließlichen Feriennutzungen.

Landesgesetze beschränken Freizeitwohnsitznutzung

Vor allem in den westlichen Bundesländern Österreichs bedarf es für Feriendomizile einer entsprechenden Widmung oder Genehmigung. Grundsätzlich darf nur dann eine Immobilie als Ferienwohnsitz genützt werden, wenn sie als solche gewidmet ist. Es ist daher zu prüfen, ob eine Feriennutzung landesgesetzlich überhaupt zulässig ist. Für eine widmungswidrige Verwendung einer nicht entsprechend gewidmeten Immobilie sehen die Landesgesetze dementsprechende Sanktionen vor, welche teilweise bis zur öffentlichen Versteigerung derselben reichen.

Eine sorgfältige Prüfung, ob eine Freizeitwohnsitzwidmung vorliegt, ist daher bereits bei „Verdacht“ auf ein Feriendomizil unumgänglich!

Nur die Nutzung ist eingeschränkt!

Nicht unerwähnt darf bleiben, dass der Erwerb von Ferienimmobilien aufgrund der Kapitalverkehrsfreiheit für EU-Staatsbürger nicht beschränkt ist, sondern dass diese Ferien- oder Freizeitwohnsitzeinschränkungen nur die Nutzung der Immobilie betreffen.

Eine Freizeitwohnsitzwidmung stellt einen Mehrwert dar!

Verfügt eine Immobilie über eine Widmung als Freizeitwohnsitz oder Ferienwohnsitz (die Begrifflichkeiten unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland), darf diese Wohnung oder dieses Haus auchausschließlich für Urlaubs- oder Ferienzwecke genutzt werden. Dieses Recht stellt eine Erweiterung der ständigen Wohnnutzung dar. Das heißt, man braucht seinen Hauptwohnsitz darin nicht gemeldet haben. Aber selbstverständlich darf eine Immobilie mit einer Ferien- oder Freizeitwohnsitzwidmung auch als Hauptwohnsitz genutzt werden. Diese Widmung stellt daher einen Mehrwert dar.

Nach wie vor bevorzugen Kaufinteressenten bei der Suche nach einem Feriendomizil Immobilien mit einer Freizeitwohnsitzwidmung, speziell in nachgefragten Tourismusregionen Österreichs. Aber nur wenige Immobilien sind tatsächlich als solche gewidmet. Neuwidmungen als Ferien-oder Freizeitwohnsitz erfolgen meist nur in Ausnahmefällen und in bisher weniger touristisch nachgefragten Gegenden.

In Gebieten mit einer hohen Nachfrage nach Feriensitzen bedeutet die entsprechende Ferienwidmung daher einen Wertgewinn, der sich auch im Wert der Immobilie wiederfinden muss. Denn dadurch, dass eine Immobilie über eine Freizeit-/Ferienwidmung verfügt, erweitert sich der Interessenten- und potenzielle Käuferkreis, suchen doch viele solche Objekte nur zur ausschließlichen Feriennutzung.

Demnach kann eine sogenannte Freizeitwohnsitzwidmung in touristischen Gegenden wie zum Beispiel am Arlberg oderin Kitzbühel einen Zuschlag und somit eine Wertsteigerung von bis zu 25% bedeuten, wogegen in (touristisch) nicht nachgefragten Lagen die Wertsteigerung nahezugegen Null gehen kann.

Bewertungsverfahren

Die Bewertung von Feriendomizilen unterscheidet sich grundsätzlich und von der Methodik her nicht von der Bewertung „normaler“ Immobilien. Bei der Bewertung von Ferienimmobilien kommen die üblichen Wertermittlungsmethoden, vom Sachwert- über das Ertragswert- bis zum Vergleichswertverfahren zur Anwendung. Denn eine Ferienwohnung in einer schlechten Lage ist nicht anders zu bewerten als eine hier gelegene, dauerhaft bewohnte Wohnung, und ein Luxus-Chalet in Toplagenicht anders als ein hochwertiges, ständigbewohntes Gebäude.

Die Bewertung von Ferienimmobilien unterscheidet sich nicht von der Bewertung sonstiger Immobilien.

Wesentlich ist jedoch, dass sich durch die Widmung als Freizeit-/Ferienwohnsitzder Kreis der potenziellen Kaufinteressenten und Nutzer (in touristischen Gebieten) massiv erweitert.

Die Berücksichtigung dieser Wertsteigerung hat daher im Rahmen der „Anpassung an die Marktlage“ zu erfolgen; wobei naturgemäß die Marktanpassung für eine Immobilie mit einer solchen Widmung in einer sehr nachgefragten Region prozentuell höher ausfällt als in einer schlechten, nicht nachgefragten Lage.

Die Bewertung von Ferienimmobilienunterscheidet sich daher nicht von der Bewertung sonstiger Immobilien. Eine Ferienwohnsitz- oder Freizeitwohnsitzwidmung ist bewertungstechnisch nur ein zusätzliches Qualitätsmerkmal und der Immobilie angemessen zu berücksichtigen.

Artikel erschienen in „Österreichische Zeitung für Liegenschafts-Bewertung“, Manz-Verlag, Ausgabe März 2013.
Download Originalartikel »

Der Beitrag Feriendomizile erschien zuerst auf Dr. Christian Neumayr.