In den letzten Jahren hat sich der Fokus im Luxusimmobiliensegment deutlich verschoben. Nicht mehr allein Größe und Exklusivität definieren den Wert einer Immobilie, sondern zunehmend auch deren Nachhaltigkeit und ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance). Auch, oder gerade besonders in alpinen Regionen wird dieser Trend sichtbar, wo eine harmonische Integration in die einzigartige Naturlandschaft nicht nur gewünscht, sondern auch gefordert wird.

Eine Schlüsselrolle bei der Realisierung nachhaltiger Luxusimmobilien spielen regionale Handwerker und Materialien. Der Einsatz von lokal gewonnenen Ressourcen wie Holz, Stein und anderen Naturmaterialien steht nicht nur im Einklang mit ökologischen Prinzipien, sondern trägt auch zur Wertschöpfung in der lokalen Gemeinschaft bei. Darüber hinaus sichert die Verwendung traditioneller Bauweisen, die von heimischen Handwerkern umgesetzt werden, ein hohes Maß an Authentizität und Qualität. Dieses Vorgehen unterstützt nicht nur die lokale Wirtschaft, sondern minimiert auch den ökologischen Fußabdruck der Bauvorhaben durch verkürzte Transportwege und geringeren Energieverbrauch.

Die Architektur von Luxusimmobilien in alpinen Regionen unterliegt besonderen Anforderungen. Sie muss nicht nur extremen Wetterbedingungen standhalten, sondern auch das alpine Erscheinungsbild und die kulturelle Identität der Region widerspiegeln. Eine an die Region angepasste Architektur fügt sich ideal in die Landschaft und die gewachsenen Bebauungsstrukturen ein und betont deren natürliche Schönheit. Gleichzeitig ermöglicht sie durch innovative Konzepte wie passive Solarenergienutzung, nachhaltige Energieversorgung (Geothermie, Wärmepumpen, etc.), hochwirksame Isolationsmethoden und nachhaltige Wassermanagement-Systeme eine ökologische Bauweise.

Die Berücksichtigung von ESG-Kriterien in der Entwicklung von Luxusimmobilien in alpinen Regionen ist jedoch nicht nur eine Frage der Ethik, sondern auch eine der ökonomischen Weitsicht. Immobilien, die strenge Nachhaltigkeitsstandards erfüllen, profitieren von einer steigenden Nachfrage bei umweltbewussten Käufern und einer langfristigen Wertsteigerung. Zudem tragen sie zur Resilienz der alpinen Ökosysteme bei und sichern so die Lebensgrundlage zukünftiger Generationen.

Fazit: Abschließend lässt sich festhalten, dass Nachhaltigkeit und ESG-Konformität in der Entwicklung von Luxusimmobilien in alpinen Regionen kein Trend, sondern eine Notwendigkeit sind. Sie stellen eine Investition in die Zukunft dar, die ökologische Verantwortung, soziale Gerechtigkeit und ökonomische Viabilität vereint. Durch die Berücksichtigung regionaler Handwerkskunst und Materialien sowie einer an die spezielle Region angepassten Architektur, setzen diese Immobilien neue Standards im Luxussegment und fördern eine nachhaltige Entwicklung in den Alpenregionen.

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Im Zuge der Immobilien- und Finanzkrise – ausgehend von den USA – sind europaweit die Preise für Wohnimmobilien zurückgegangen oder zumindest stagniert. Diese Entwicklungen konnten jedoch im Alpenraum nicht festgestellt werden. Die Gründe dafür sind nicht exakt festzumachen, es mag aber an der Summe von stabilisierenden Faktoren liegen. Die in unseren Augen wichtigsten Faktoren für dieses Phänomen lauten wie folgt:

1. Wohn- und Arbeitsplatz in attraktiver Umgebung

Durch die Globalisierung der Medien und Informationstechnologie sind wir deutlich mobiler geworden und nicht mehr an fixe Arbeitsplätze gebunden. Was liegt daher näher, als sich einen Wohn- und Arbeitsplatz in attraktiver Umgebung, beispielsweise im Alpenraum zu schaffen?

Der Alpenraum ist schon lange nicht mehr nur Wohngegend der dort ansässigen Bevölkerung. Bereits in den 60er Jahren des vorigen Jahrhunderts hat mit der ersten Hochkonjunktur der der Boom von Neben- und Zweitwohnsitzen im Alpenraum begonnen und ist bis heute ungebrochen. Denn wenn die Erreichbarkeit gut ist, ist dieser ein guter Hauptwohnsitz, als auch ein hoch attraktives Ferienziel – sowohl im Winter als auch im Sommer. Ein guter Grund daher, sich einen solchen Wohnsitz zu schaffen. Noch besser, wenn er vielleicht auch als Feriensitz dienen kann, oder gleich die eigene Firma eine Zweigstelle errichtet. Dann können attraktive Sommer- und Wintersportarten auch nebenbei ausgeübt werden. Und: man trifft die Freunde aus der Stadt!

2. Der Alpenraum als perfektes Naherholungsgebiet

Der Alpenraum ist umgeben von (Groß-)städten, dessen Bewohner schon immer den Alpenraum als Naherholungsgebiet schätzten. Diese Städte wachsen auch ohne Zuzug von Drittstaaten deutlich. Beispielsweise wird der Region Oberbayern lt. Statistischem Zentralamt bis 2030 sogar eine „stark zunehmende“ Bevölkerungsentwicklung prognostiziert. Das macht es für viele noch attraktiver, sich dem Dichtestress des Alltages zu entziehen und einen zusätzlichen Wohnsitz in einer weitestgehend heilen Umwelt zuzulegen. Dass der Alpenraum eine relativ geringe Kriminalitätsrate aufweist, ist ein weiterer positiver Aspekt.

3. Beliebte Urlaubsdestinationen laden zum Bleiben ein

Dabei beeinflussen nicht nur die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen die Investition; auch die touristische Attraktivität der jeweiligen Region spielt eine wichtige Rolle. Je beliebter ein Ferienort bei Urlaubern und Urlauberinnen ist, desto interessanter wird er für Menschen, sich hier anzusiedeln, oder sich hier eine Zweitwohnung zulegen. So liegen nach dem „Savills Ultra-Prime Ski Resorts Index 2014“ beispielsweise so prominente Namen wie Courchevel, Gstaad, St. Moritz, und Kitzbühel unter den Top-10-Destinationen dieses Index.

4. begrenztes Angebot, steigende Nachfrage

Natürlich sind die Faktoren Angebot und Nachfrage wesentliche Garanten für die Wertstabilität von Immobilien im Alpenraum und das Angebot an bebaubaren Grundstücken, Häusern und Wohnungen ist begrenzt! Daher wird von Seiten der Nationalstaaten immer mehr versucht, den Erwerb und die Nutzung von Immobilien stärker zu beschränken, (Zweitwohnsitzinitiative, Freizeitwohnsitzregelungen, etc.). Gemäß einfachen betriebswirtschaftlichen Regeln steigt daher der Angebotspreis, da eine steigende Nachfrage gegeben ist – bei schon erwähnten begrenzten Angebot.

Es ist daher auch zukünftig davon auszugehen, dass Immobilien im Alpenraum wertstabil sind. Globale Störungen, Finanz- oder Immobilienkrisen kommen natürlich auch in den Bergregionen an, aber erstens verzögert und zweitens wesentlich reduzierter in den Auswirkungen. Eine Investition im Alpenraum rechnet sich daher nicht nur finanziell, sondern auch in der Lebensqualität!

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Traditionelle Bauernhäuser:
In erster Linie zweckdienlich

Diese Bauweise entwickelte sich aus traditionellen Bauernhausformen, die wiederum historisch auf Einflüssen der Natur basieren. Holz und Stein waren ursprünglich die reichlich vorhandenen Baustoffe. Mit Giebeldächern, kleinen Fenstern und wetterschutzgebenden Vordächern und Balkonen trotzte man früher strengen, schneereichen Wintern. Ein Teil der bäuerlichen Arbeit konnte anno dazumal unter dem Vordach, auf dem Balkon oder im Schutz dessen erledigt werden.

Von regionaler zu „montaner“ Architektur

In den letzten Jahren hat sich, vor allem bei neuen, hochwertigen und luxuriösen Ferienhäusern in den alpinen Toplagen dieser eigene Stil herausgebildet. Egal ob in Val d’Isère, Courchevel, Gstaad, St. Moritz, Madonna di Campiglio, Cortina, Lech oder Kitzbühel, die Architektur der Chalets in den Bestlagen hat sich von der „regional-alpinen“ zur „montanen“ Bautradition weiter entwickelt – man könnte auch sagen: international vereinheitlicht. Formen und Einflüsse aus verschiedenen Bergregionen im Alpenraum wurden übernommen und mit lokalen Elementen kombiniert – aber auch Trends aus dem nordamerikanischen und kanadischen Raum sind allgegenwärtig.

Chalets, Lodges oder moderne Almhütte – egal, wie auch immer genannt, verfügen heute meist über eine großzügige Kombination aus Holz-, Stein- und Glasfassaden, großen Fensterfronten, massiven Dielen und offene, sichtbare Dachstuhlkonstruktionen. Auch an Wohnfläche, der Anzahl an Schlafzimmern und Bädern wird nicht gespart, und statt dem Käsekeller verfügen moderne Almhütten über wohlbestückte Weinkeller. Dieser Trend setzt sich bis zu den Interieurs fort, wo Reh- und Gamskrickerln heutzutage den Bären- und Elchgeweihen sowie Zebra- und Großwildfellen weichen.

Moderne Chalets erfüllen alle Ansprüche, alpine Kargheit oder Reduktion auf das Einfache ist nicht im Trend. Sich im Pool des großzügigen Wellnessbereiches entspannen zu können, wenn der Schneesturm um die Hütte tobt, gehört genauso zur Selbstverständlichkeit wie eine umfassende technische Ausstattung des Gebäudes.

Die Nachfrage bestimmt den Baustil

Luxuriöse Feriendomizile in den Bergen – das sind Objekte, zum Teil weit jenseits der EUR 5 Mio–Grenze – sind in dieser montanen Bautradition errichtet. Einfach auch deshalb, weil hierfür die größte Nachfrage besteht. Denn wer sich einen Ferienwohnsitz in den Bergen anschafft, will damit auch ein Stück Tradition und Ursprünglichkeit erwerben. 

Den Faktor „Lage“ nicht vergessen!

Achtung: wie bei allen Immobilien gilt auch hier: Lage, Lage, Lage! Denn eine Luxusimmobilie ist nur in Kombination mit der besten Lage eine wirkliche Luxusimmobilie und nachhaltige Wertanlage. Wenn noch eine Schipiste in der Nähe verläuft und das Chalet sogar über eine Zweit- oder Freizeitwohnsitzgenehmigung verfügt, dann ist – neben dem Erholungswert – Wertstabilität und langfristige Wertsteigerung garantiert.

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Was macht Kitzbühel so interessant für Immobilieninvestments?

Historisch: Kitzbühel Kitzbühel schon im 19. Jahrhundert gefragt

Bereits in der K&K-Monarchie war Kitzbühel mit der Erschließung durch die Eisenbahn eine gefragte Destination („Sommerfrische“), so wie beispielsweise auch Bad Gastein, St. Anton am Arlberg oder Bad Ischl. Die Bedeutung der Bahn verringerte sich und somit verfielen diese Orte in einen Dornröschenschlaf – nicht so Kitzbühel. In Kitzbühel gibt es noch einige Zeugnisse der Bautätigkeit wiener Architekten, vor allem Villen aus dieser Zeit. In der Zwischen- und Nachkriegszeit waren auch bereits Engländer stark vertreten und immer mehr entwickelte sich Kitzbühel zu einer mitteleuropäischen Tourismushochburg. Immobilieninvestments und Zweitwohnsitze wurden aktiv gefördert und haben wesentlich zum Aufschwung Kitzbühels beigetragen.

Aktuell: Kitzbühel zählt nach wie zu den Top-Destinationen im Alpenraum

Die Gründe sind nicht nur das Hahnenkammrennen, der Tenniscup, oder das Polotournier, sondern reichen vom hochwertigen Erholungswert mit vielfältigen Sport– und Freizeitangebot über die gute Erreichbarkeit aus den mitteleuropäischen Metropolen bis zur (relativ) heilen Natur und Sicherheit. Insbesondere Sicherheit und Anonymität sind nicht zu unterschätzende Faktoren! Wo sonst können Prominente aus Showbiz, Politik und Wirtschaft unbehelligt von Schaulustigen und Paparazzi durch die Stadt flanieren oder ihrem Freizeitangebot ungestört nachgehen?

All dies macht in Summe die Attraktivität, den „USP“ (unique selling proposition) von Kitzbühel aus. Da in der Vergangenheit Immobilienpreise in dieser Region auch noch nie eingebrochen sind, resultiert natürlich daraus ein großes Interesse, in dieser Region in Immobilien zu investieren.
Zukünftig ist nicht damit zu rechnen, dass sich daran etwas ändert. Auch wenn hin und wieder ein Winter schneearm ist oder sogar das Hahnenkammrennen ausfallen sollte (wie auch schon vorgekommen), ändert dies nichts an der Attraktivität von Kitzbühel. Vielmehr ist das Angebot an Immobilien – allein schon aufgrund der geografischen Lage (Alpentäler) – begrenzt. Und es ist eine altbekannte Weisheit, dass eine Verknappung des Angebotes auch bei gleichbleibender Nachfrage zu steigenden Preisen führt.

Vorrang für Einheimische führt zu seiner Verknappung des Angebots

In den letzten Jahren hat auch die Stadtpolitik erkannt, wie wichtig es ist, für Einheimische vorrangig Siedlungsraum zu schaffen und bereits entsprechende Projekte erfolgreich verwirklicht. Gleichzeitig erfolgen Neuwidmungen meist nur mehr mittels Raumordnungsvertrag. Allerdings wird das in Folge der weiteren Verknappung frei verfügbarer Immobilien auch zu steigenden Preisen führen.

Fazit

Die Region Kitzbühel ist nach wie vor eine Topdestination für Urlaub und Immobilieninvestments und wird daher auch zukünftig in der Liga der Top-Destinationen von Österreich und im Alpenraum mitspielen.

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Ein Übermaß an Ferienwohnungen in einer Gemeinde kann durchaus dramatische Folgen haben – man denke nur an einige Schidörfer in den Französischen Alpen, die im Sommer wahren Geisterstädten gleichen. Es müssen aber auch die positiven Aspekte wahrgenommen werden, die Ferienimmobilien mit sich bringen.

Aufbruchsstimmung in den 60er und 70er Jahren legte den Grundstein für heutige Verhältnisse

In den 60er und 70er Jahren des letzten Jahrhunderts wurde die alleinige Zukunft der Alpendörfer im Tourismus gesehen und dementsprechend auch die Errichtung von Ferienwohnanlagen stark forciert. Ausländische Investoren und Wohnungskäufer wurden mit offenen Armen aufgenommen! In dieser Zeit wäre es ein Leichtes gewesen, im Wege der Raumordnung und Flächenwidmung beschränkend einzugreifen, aber der politische Wille zielte geradezu darauf ab, möglichst rasch und in großer Anzahl Ferienwohnungen zu schaffen. Letztendlich verdanken wir dieser Zeit auch den Ausbau der Seilbahnwirtschaft, Pistenbauten und viele großzügige Freizeiteinrichtungen, und einiges mehr, welches ohne dieser Aufbruchsstimmung und dem aus dem Ausland investierten Geldern kaum geschaffen worden wäre.

Dass verstärkte Nachfrage bei einem geringen Angebot zu einem Ansteigen der Immobilienpreise führt ist ein normaler Marktmechanismus. Auch in weniger nachgefragten Regionen steigen die Preise, wenn auch in geringerem Ausmaß. Und: kein Verkäufer ist gezwungen, zu Höchstpreisen zu verkaufen!

Ferienwohnungen und Freizeitwohnsitze stellen für die Region Kitzbühel einen enorm wichtigen wirtschaftlichen Faktor dar

Ferienwohnungen und Ferienhäuser stellen auch einen immensen wirtschaftlichen Faktor dar! Es ist kein Geheimnis, dass im Großraum Kitzbühel äußerst hochwertig und kostenintensiv gebaut wird. Berechnungen zufolge kann alleine im Bezirk Kitzbühel in der Bauwirtschaft von einem Investitionsvolumen von mindestens EUR 80 bis EUR 100 Mio pro Jahr ausgegangen werden, welches diesem Segment zugerechnet werden kann. Der Großteil der Bauaufträge wird durch heimische Firmen ausgeführt und das bedeutet Arbeitsplätze und sicheres Einkommen in unserer Region. Viele spezialisierte (Kunst)handwerksbetriebe könnten ihre Profession sonst gar nicht ausüben.

In diesem Investitionsvolumen sind aber jene Wertschöpfungen noch gar nicht berücksichtigt, welche dann in weiterer Folge entstehen. Das beginnt beim Garten-, Haus- und Reinigungspersonal, über laufende Wartungs- und Instandhaltungsaufträge und geht soweit, dass erfolgreiche heimische Unternehmen über die Grenzen hinweg Bekanntheit erlangen und Aufträge im Ausland ausführen. Das fördert die heimische Wirtschaft und sichert Arbeitsplätze.

Auch die Kommunen (Städte und Gemeinden) profitieren direkt über Abgaben und Steuern. Denn an den oben beschriebenen Investitionen hängen hunderte Arbeitsplätze in der Region. Aus den Arbeitslöhnen geht die Kommunalsteuer direkt an die Gemeinden.

Regulierung mit Augenmaß

Politische Diskussionen sollen daher nicht populistisch mit einseitigen Argumenten geführt werden und dürfen vor allem nicht die positiven Aspekte der sogenannten „Zweitwohnsitzler“ aus den Augen verlieren. Es ist keine Frage, dass eine ausgewogene Entwicklung anzustreben, und negativen Entwicklungen gegenzusteuern ist. Derartige Akzente werden auch schon regelmäßig, z.B. in Form von Vertragsraumordnungen, etc. gesetzt. Es ist zu hoffen, dass hier Lösungen mit Augenmaß gefunden werden, denn letztlich profitieren alle von einer weiterhin nachgefragten Region und dadurch prosperierenden wirtschaftlichen Entwicklung.

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